一人暮らしで家賃が安い区は？治安の悪い区は？23区家賃ランキング！

東京の家賃相場について家賃が高い一人暮らし向けマンション
　東京23区：千代田区 9万7,596円
　区外：三鷹市 7万104円家賃が安い一人暮らし向けマンション
　東京23区：葛飾区 5万8,188円
　区外：羽村市 4万1,958円地方に比べて東京の家賃が高い理由：
「需要増で地価が高いこと」
「収入の高い人が多く物価が高いこと」

本コラムでは、東京23区、区外で家賃が高い市区町村、低い市区町村を調べた。そのほか、地方に比べて東京の家賃が高い理由もまとめている。

■東京23区における1ヵ月の平均家賃トップ5

総務省統計局が発表する「平成30年住宅・土地統計調査」によると、東京23区で共同住宅（非木造）の1ヵ月の平均家賃（※本コラムでの平均家賃は家賃0円を含まない）が高い区トップ5は以下であった。なお、ワンルームマンションと家族向けマンションの2つに分け、それぞれの部屋の広さは以下としている。

・ワンルームマンション：29㎡以下
・家族向けマンション：70～99㎡

●一人暮らし向けマンションのトップ5

ワンルームマンションにおいて、東京23区で1ヵ月の平均家賃が高い区トップ5は、次の表のとおりだ。

出典：総務省統計局「平成30年住宅・土地統計調査結果」住宅の建て方(5区分)，延べ面積(6区分)別住宅の１か月当たり家賃(19区分)別民営借家(専用住宅)数及び１か月当たり家賃－全国，都道府県，市区2018年※この先は外部サイトに遷移します。より株式会社ZUU作成

トップ1位は、千代田区の9万7,596円という結果になった。2位港区、3位渋谷区、4位中央区とトップ5のうち4区が、都心5区となっている。

●家族向けマンションのトップ5

家族向けマンションにおいて、東京23区で1ヵ月の平均家賃が高い区トップ5は、次の表のとおりだ。

出典：総務省統計局「平成30年住宅・土地統計調査結果」住宅の建て方(5区分)，延べ面積(6区分)別住宅の１か月当たり家賃(19区分)別民営借家(専用住宅)数及び１か月当たり家賃－全国，都道府県，市区2018年※この先は外部サイトに遷移します。より株式会社ZUU作成

家族向けマンションでは、都心5区がトップ5という結果になった。1位は、港区の29万9,778円だ。5位の新宿区と比べて約9万円の差がある。ワンルーム1部屋分だ。

■東京23区における1ヵ月の平均家賃ボトム5

ここでは、東京23区における1ヵ月の平均家賃ボトム5を紹介する。

●一人暮らし向けマンションのボトム5

ワンルームマンションにおいて、東京23区で1ヵ月の平均家賃ボトム5は、次の表のとおりだ。

出典：総務省統計局「平成30年住宅・土地統計調査結果」住宅の建て方(5区分)，延べ面積(6区分)別住宅の１か月当たり家賃(19区分)別民営借家(専用住宅)数及び１か月当たり家賃－全国，都道府県，市区2018年※この先は外部サイトに遷移します。より株式会社ZUU作成

ボトム1位は、葛飾区の5万8,188円という結果になった。東京23区で5万円台は唯一、葛飾区のみだ。同区は交通の便が良く、駅前を中心に住みやすさが向上しているエリアでもあるため、家賃を抑えて引っ越したい人に適している。

●家族向けマンションのボトム5

家族向けマンションにおいて、東京23区で1ヵ月の平均家賃ボトム5は、次の表のとおりだ。

出典：総務省統計局「平成30年住宅・土地統計調査結果」住宅の建て方(5区分)，延べ面積(6区分)別住宅の１か月当たり家賃(19区分)別民営借家(専用住宅)数及び１か月当たり家賃－全国，都道府県，市区2018年※この先は外部サイトに遷移します。より株式会社ZUU作成

ボトム1位は、一人暮らし向けマンションと同じく葛飾区という結果になった。平均家賃トップ1位の港区との差は19万3,951円、目黒区で家族向けマンションが1部屋借りられるほどの差額である。

葛飾区は、子育て世帯にとって住みやすいエリアであり、幼児保育や保育を支援する制度が充実している。家賃を抑えて引っ越しをしたい子育て世帯に人気だ。

■東京23区家賃相場ランキング一覧表

東京23区の家賃相場ランキングを、次の2つに分けて高い順にまとめている。

●東京23区一人暮らし向けマンション平均家賃ランキング

順位エリア平均家賃1千代田区 9万7,596円2港区 9万6,264円3渋谷区 9万401円4中央区 8万9,267円5目黒区 8万2,390円6江東区 8万557円7新宿区 7万9,777円8台東区 7万8,907円9品川区 7万8,806円10文京区 7万5,944円11墨田区 7万3,765円12豊島区 7万3,366円13世田谷区 7万2,445円14荒川区 7万2,077円15杉並区 7万1,987円16大田区 7万1,860円17中野区 7万1,597円18北区 6万9,619円19足立区 6万5,928円20練馬区 6万5,687円21板橋区 6万3,381円22江戸川区 6万2,022円23葛飾区 5万8,188円出典：総務省統計局「平成30年住宅・土地統計調査結果」住宅の建て方(5区分)，延べ面積(6区分)別住宅の１か月当たり家賃(19区分)別民営借家(専用住宅)数及び１か月当たり家賃－全国，都道府県，市区2018年※この先は外部サイトに遷移します。より株式会社ZUU作成

特別区部の一人暮らし向けマンションの家賃平均は7万3,328円のため、1番家賃が高い千代田区の9万7,596円は、平均よりも2万円以上高いことがわかる。また、1位千代田区と1番家賃が安い葛飾区の5万8,188円では約4万円の差があり、東京23区内でも家賃にバラつきがあると言えるだろう。

●東京23区家族向けマンション平均家賃ランキング

順位エリア平均家賃1港区29万9,778円2千代田区24万8,347円3渋谷区22万8,240円4中央区21万5,860円5新宿区21万1,594円6目黒区19万6,856円7品川区16万3,858円8豊島区15万9,921円9世田谷区15万8,661円10江東区15万7,116円11文京区15万3,490円12台東区14万3,407円13中野区13万9,576円14杉並区13万7,013円15墨田区13万756円16北区13万81円17大田区12万5,067円18練馬区12万1,179円19荒川区11万7,942円20足立区11万6,318円21江戸川区11万6,285円22板橋区11万2,723円23葛飾区10万5,827円出典：総務省統計局「平成30年住宅・土地統計調査結果」住宅の建て方(5区分)，延べ面積(6区分)別住宅の１か月当たり家賃(19区分)別民営借家(専用住宅)数及び１か月当たり家賃－全国，都道府県，市区2018年※この先は外部サイトに遷移します。より株式会社ZUU作成

特別区部の家族向けマンションの家賃平均は15万9,635円であり、1番家賃が高い港区は、平均よりも約14万円高いことがわかる。また1番家賃が高い港区と1番家賃が安い葛飾区では約19万円の差があり、東京23区内でも家賃が大きく異なる。

なお、それぞれのランキングにおいて駅が近い物件であることや３点ユニットであることなど、物件の細かな条件は考慮していない。

■東京23区外の家賃相場ランキング一覧表

東京23区外の家賃相場ランキングを次の2つに分けて高い順にまとめた。

●東京23区外一人暮らし向けマンション平均家賃ランキング

順位エリア平均家賃1三鷹市7万104円2武蔵野市6万9,503円3調布市6万1,811円4国立市6万1,189円5西東京市5万9,005円6狛江市5万8,628円7府中市5万8,316円8国分寺市5万7,659円9小金井市5万7,424円10東久留米市5万6,719円11立川市5万3,667円12町田市5万3,279円13東大和市5万2,378円14小平市5万2,352円15清瀬市5万1,501円16稲城市5万1,134円17昭島市5万557円18多摩市5万434円19東村山市4万9,934円20武蔵村山市4万9,722円21あきる野市4万9,553円22日野市4万8,391円23福生市4万6,833円24八王子市4万5,439円25青梅市4万2,055円26羽村市4万1,958円出典：総務省統計局「平成30年住宅・土地統計調査結果」住宅の建て方(5区分)，延べ面積(6区分)別住宅の１か月当たり家賃(19区分)別民営借家(専用住宅)数及び１か月当たり家賃－全国，都道府県，市区2018年※この先は外部サイトに遷移します。より株式会社ZUU作成

東京23区の一人暮らし向けマンションの家賃平均は6万9,706円のため、23区外の1番家賃が高い三鷹市の7万104円は、平均よりも400円ほど高いことがわかる。また1位三鷹市と1番家賃が安い羽村市の4万1,958円では2万8,146円の差があり、東京23区外でも家賃に差が見られる。

●東京23区外家族向けマンション平均家賃ランキング

順位エリア平均家賃1三鷹市13万7,823円2武蔵野市13万3,213円3小金井市12万7,631円4調布市12万6,390円5狛江市11万8,977円6国分寺市11万1,493円7町田市11万475円8国立市10万9,316円9稲城市10万5,193円10立川市10万4,801円11府中市10万3,883円12小平市10万2,487円13清瀬市10万164円14西東京市9万8,789円15日野市9万7,078円16多摩市9万6,796円17東久留米市8万8,812円18昭島市8万5,045円19福生市8万2,857円20東大和市8万1,564円21八王子市8万1,012円22東村山市7万7,664円23羽村市7万4,189円24青梅市6万8,090円25あきる野市6万3,320円26武蔵村山市6万1,221円出典：総務省統計局「平成30年住宅・土地統計調査結果」住宅の建て方(5区分)，延べ面積(6区分)別住宅の１か月当たり家賃(19区分)別民営借家(専用住宅)数及び１か月当たり家賃－全国，都道府県，市区2018年※この先は外部サイトに遷移します。より株式会社ZUU作成

東京23区の家族向けマンションの家賃平均は14万8,966円だが、23区外の1番家賃が高い三鷹市でも平均より1万1,143円以上低いことがわかる。また1番家賃が高い三鷹市と1番家賃が安い武蔵村山市では7万6,602円の差があり、一人暮らし向けマンションと同様、家族向けマンションでも家賃に差が見られる。

■【一人暮らし向け】都内で相場より家賃が安いエリア

東京都の一人暮らし向けマンションの家賃平均は6万9,706円である。以下では、都内で相場より家賃が安いエリアを表でまとめた。

順位エリア平均家賃1羽村市4万1,958円2青梅市4万2,055円3八王子市4万5,439円4福生市4万6,833円5日野市4万8,391円6あきる野市4万9,553円7武蔵村山市4万9,722円8東村山市4万9,934円9多摩市5万434円10昭島市5万557円11稲城市5万1,134円12清瀬市5万1,501円13小平市5万2,352円14東大和市5万2,378円15町田市5万3,279円16立川市5万3,667円17東久留米市5万6,719円18小金井市5万7,424円19国分寺市5万7,659円20葛飾区5万8,188円21府中市5万8,316円22狛江市5万8,628円23西東京市5万9,005円24国立市6万1,189円25江戸川区6万2,022円26調布市6万1,811円27板橋区6万3,381円28練馬区6万5,687円29足立区6万5,928円30武蔵野市6万9,503円31北区6万9,619円出典：総務省統計局「平成30年住宅・土地統計調査結果」住宅の建て方(5区分)，延べ面積(6区分)別住宅の１か月当たり家賃(19区分)別民営借家(専用住宅)数及び１か月当たり家賃－全国，都道府県，市区2018年※この先は外部サイトに遷移します。より株式会社ZUU作成

都内で相場よりも家賃が安いエリアは30以上あることが分かった。東京都23区内のエリアである葛飾区や江戸川区、板橋区などもランクインしている。

※ランキングは総務省統計局の「平成30年住宅・土地統計調査結果」を基に、都内市区町村における一人暮らし向けマンション、家族向けマンションの平均家賃を算出して作成したものである。

■家賃相場に影響する主な要因

家賃相場は以下の要因が影響すると言われている。

・周辺環境
・駅からの距離
・築年数
・間取り

周辺環境は住みやすさ、住みにくさに影響する。例えば、スーパーが近くにあれば気軽に買い物ができるが、暴力団事務所が近いと嫌悪感が募ると感じる人もいる（詳しくは後述）。

駅からの距離は、アクセスの利便性に影響する。例えば、家が駅から近ければ歩く距離が短くなるため利便性は高いと捉えられる。

日本人は築年数の浅い家を好む傾向が強い。そのため、築年数が浅ければ入居者が入りやすく、家賃も高めに設定できる。一方で築年数が古いと入居者が決まりにくいことから、家賃を下げざるを得ない場合が多い。

間取りは、広さだけではなく、生活導線が考慮されているか、収納が多いか、バス・トイレ別か、窓が南向きか（日当たりが良いか）といったことも入居者が決まりやすい要因である。

ランキングの上位であっても上記の要因が影響して家賃が低い物件もあるし、逆にランキング下位でも利便性が高く、家賃が高い物件もある。

■地方に比べて、なぜ東京は家賃が高いのか？

地方に比べて東京の家賃が高い理由は、以下の2つが挙げられる。

・需要増で地価が高いため
・収入の高い人が多く物価が高いため

●需要増で地価が高いため

東京の家賃が高い理由の1つ目が、需要増により地価が高まっていることだ。東京は、日本の首都であり人口密度が非常に高い都市である。しかし不動産は、人口が増え需要が多いからといって簡単には増えない。このように需要が供給を上回った結果、地価が高くなり東京の家賃も高くなっている。

＜人口密度の都道府県ランキングトップ10＞

順位都道府県名人口（人）面積（㎢）人口密度(人／㎢)1東京都14,047,5942,194.036,402.642大阪府8,837,6851,905.324,638.433神奈川県9,237,3372,416.113,823.234埼玉県7,344,7653,797.751,933.985愛知県7,542,4155,173.071,458.026千葉県6,284,4805,157.571,218.507福岡県5,135,2144,986.511,029.828兵庫県5,465,0028,401.02650.529沖縄県1,467,4802,282.59642.9010京都府2,578,0874,612.20558.97出典：総務省「令和2年国勢調査」※この先は外部サイトに遷移します。より株式会社ZUU作成

●収入の高い人が多く物価が高いため

東京の家賃が高い理由の2つ目が、高収入層が集中していることだ。東京は、日本のビジネスの中心地であり、多くの企業が本社や支社を置いている。その結果、全国と比べると収入の高い人が多く、高品質かつ高価格の商品を取りそろえている店が多く、物価も高くなるのだ。

＜都道府県別月額賃金（男女計）ランキングトップ10＞

順位都道府県名月額賃金（千円）1東京都375.52神奈川県335.63大阪府330.94愛知県312.65兵庫県312.36奈良県310.67千葉県309.08京都府305.69茨城県305.210埼玉県305.2出典：厚生労働省「令和4年賃金構造基本統計調査　結果の概況」※この先は外部サイトに遷移します。より株式会社ZUU作成

■相場より家賃が安い理由

相場よりも家賃が安くなっている物件について、主な理由は4つ挙げられる。そうした物件のメリット・デメリットについても説明する。

理由物件のデメリット物件のメリット木造で築年数が古い防音性や耐震性が低く火災のリスクが高いアンティークさを好む入居者もいる風呂、トイレがない生活の不便さや銭湯代がかかる水道光熱費が安い駅から遠い利便性が低い閑静な住宅地に建てられるケースが多く床面積も比較的広くなりやすい近くに嫌悪施設がある近隣に暴力団事務所や墓地、刑務所といった嫌悪施設があると安心できない気にしない人は家賃の安さ

●木造で築年数が古い物件のメリット・デメリット

木造で築年数の古い物件は、防音性や耐震性が低く火災のリスクが高いことがデメリットだ。特に1981年5月31日以前に建築確認を受けて建てられている物件は現行の耐震基準に適合していない。地震のリスクを考慮したい人は、1981年6月1日以降に建築された物件か確認するといいだろう。木造のアンティークさを好む入居者にとっては築年数の古さはメリットとなるだろう。

●風呂・トイレがない物件のメリット・デメリット

風呂・トイレがない物件は、近隣相場に比べて家賃が非常に安くなっている。

生活の不便さや銭湯代がかかるなどのデメリットはあるが、家賃はもちろん水道光熱費が安く済む点はメリットだ。物件の近くに銭湯があれば検討の余地はあるだろう。

●駅から遠い物件のメリット・デメリット

駅から遠い物件は、利便性が良くないことがデメリットだ。しかし駅から離れた物件ほど閑静な住宅地に建てられるケースが多く床面積も比較的広くなりやすい点はメリットといえるだろう。日常的に運動している人や車を持っている人におすすめだ。

●近くに嫌悪施設がある物件のメリット・デメリット

近くに嫌悪施設があると家賃が安くなる傾向にある。なぜなら、近隣に暴力団事務所や刑務所といった嫌悪施設があると安心して生活できるか不安に思う人が多いからだ。これらは、心理的瑕疵もしくは環境的瑕疵に該当する。基本的に不動産会社からの告知があるため、知らずに入居する可能性は低い。嫌悪施設が近くにあっても気にしない人には家賃の安さがメリットとなる。

■東京23区治安が良いエリア・悪いエリア

賃貸物件に住むときには治安の良し悪しについても気になることだろう。はここでは、治安の良し悪しを判断する基準に警視庁発表の「区市町村の町丁別、罪種別及び手口別認知件数」を参考にしてまとめている。

まず、2013年以降の東京23区犯罪認知件数の推移から見ていきたい。下図のとおり、2014年以降は減少を続けていたが、2022年は5万9,392件で前年の5万7,089件を上回った。とはいえ、2014年の11万9,620件に比べて半数以下であり、減少傾向にある。

出典：警視庁「区市町村の町丁別、罪種別及び手口別認知件数」※この先は外部サイトに遷移します。より株式会社ZUU作成

では、23区の治安が良いエリア、悪いエリアのランキングを見ていこう。

＜治安が良いエリア＞

順位エリア犯罪認知件数の総合計1文京区8982荒川区1,1433目黒区1,3274中野区1,8805北区1,9266墨田区1,9537千代田区2,0338品川区2,0419杉並区2,26010葛飾区2,316出典：警視庁「令和4年区市町村別の町丁別、罪種別及び手口別認知件数」※この先は外部サイトに遷移します。より株式会社ZUU作成

東京23区で犯罪認知件数が少なく治安が良いとされる上位５区は文京区、荒川区、目黒区、中野区、北区である。あくまでも参考程度だが、比較的安心して住めるだろう。

＜治安が悪いエリア＞

順位エリア犯罪認知件数の総合計1新宿区4,8202世田谷区3,6763足立区3,6644大田区3,6545江戸川区3,6056渋谷区3,0247豊島区3,0128練馬区2,9019江東区2,80710板橋区2,719出典：警視庁「令和4年区市町村別の町丁別、罪種別及び手口別認知件数」※この先は外部サイトに遷移します。より株式会社ZUU作成

東京23区で犯罪認知件数が多い上位5区は新宿区、世田谷区、足立区、大田区、江戸川区だ。新宿区は、歌舞伎町での犯罪数が多いことが背景となっている。

●住みやすさにかかわる23区の犯罪の種類

上記の警視庁の統計データによると、犯罪の種類は「凶悪犯」「粗暴犯」「侵入窃盗」「非侵入窃盗」「その他」に別けられている。治安の良し悪しを図る上で、ここでは粗暴犯の中の「暴行」、侵入窃盗の中の「空き巣」、非侵入窃盗の中の「自動車盗」「万引き」について認知件数をランキングしてみる。

＜暴行認知件数が多い区・少ない区＞

多い区エリア発生件数少ない区エリア発生件数1位新宿区3561位荒川区422位港区2342位目黒区
文京区503位豊島区1904位足立区1764位杉並区805位渋谷区1695位中野区82出典：警視庁「令和4年区市町村別の町丁別、罪種別及び手口別認知件数」※この先は外部サイトに遷移します。より株式会社ZUU作成

＜空き巣認知件数が多い区・少ない区＞

多い区エリア発生件数少ない区エリア発生件数1位足立区791位千代田区02位江戸川区472位中央区13位新宿区463位荒川区
豊島区74位杉並区395位葛飾区325位江東区
文京区9出典：警視庁「令和4年区市町村別の町丁別、罪種別及び手口別認知件数」※この先は外部サイトに遷移します。より株式会社ZUU作成

＜自動車盗認知件数が多い区・少ない区＞

多い区エリア発生件数少ない区エリア発生件数1位足立区261位荒川区02位練馬区162位文京区
中央区
千代田区13位葛飾区
江戸川区135位世田谷区115位杉並区
中野区
渋谷区
江東区2出典：警視庁「令和4年区市町村別の町丁別、罪種別及び手口別認知件数」※この先は外部サイトに遷移します。より株式会社ZUU作成

＜万引き認知件数が多い区・少ない区＞

多い区エリア発生件数少ない区エリア発生件数1位渋谷区5921位文京区512位新宿区5912位中野区1193位豊島区5583位荒川区1234位足立区4774位目黒区1405位江東区4655位北区190出典：警視庁「令和4年区市町村別の町丁別、罪種別及び手口別認知件数」※この先は外部サイトに遷移します。より株式会社ZUU作成

上記4つのランキングを見ると、都心3区は少ない区にランクインしている傾向がある。唯一、港区が暴行ランキングで多い区2位になっている。すべてで少ない区にランクインしているのが、犯罪認知件数が少ないトップ2の文京区、荒川区だ。やはり、この2区は治安が良いと判断できるだろう。

ただし、一人暮らしや家族で住む場合などによって治安の良し悪しは異なる。また、治安が良いことを重視した結果、会社から遠くになり通勤が大変になってしまうケースもあるだろう。自分のライフスタイルに合わせて、住むエリアを判断することが賢明だ。

■東京の今後の賃貸需要：2035年までは増加傾向か

今後の賃貸需要を予想するのは簡単ではないが、人口の増減に焦点をあてて考えてみたい。

2021年3月に東京都が発表した「『未来の東京』戦略 付属資料」によると、人口減少が進む日本において、東京都は2030年までは微増が続くと予想されている（下図参照）。

（資料）「東京都昼間人口の予測」（令和2年3月）（東京都総務局）、「国勢調査」（総務省）、「日本の将来推計人口（平成29年推計）」（国立社会保障・人口問題研究所）等より作成
（備考）2045年以降の東京都の人口は東京都政策企画局による推計
出典：東京都「『未来の東京』戦略 付属資料」※この先は外部サイトに遷移します。より株式会社ZUU作成

東京の中でも東京23区と区外に分けて見てみると、23区は2035年まで増え続け、それ以外（多摩・島しょ）は2025年がピークになると推計されている。

これまでの東京都は人口が増加傾向にあったといえる。その間の家賃の推移を見てみると、2018年までは増加していることが見てとれる（下図参照）。

※家賃0円を含まない1ヵ月あたり家賃
出典：総務省統計局「平成30年住宅・土地統計調査結果」※この先は外部サイトに遷移します。より株式会社ZUU作成

2035年までは人口増加が予測されている東京23区であれば、これまでのように家賃も漸増傾向になると考えられるだろう。

■東京の家賃に関するQ＆A

●Q.都内で30代独身の家賃はいくらくらい？

国税庁の「令和4年分民間給与実態統計調査」によると、30代の平均年収は30～34歳で425万円、35～39歳で462万円である。約400万円だと仮定すると、手取り月収は約33万円だ。

この数字は独身以外も含まれていることから、独身であればやや高めでも払えるだろう。収入の3分の1以内が適切な家賃とされていることから、11万円程度が妥当といえるのではないだろうか。

●Q.一人暮らしの家賃の平均は20代でいくら？

国税庁の「令和4年分民間給与実態統計調査」によると、20代の平均年収は20～24歳で273万円、25～29歳で389万円である。約300万円を平均年収としたときの手取り月収は約20万円である。

この数字は独身以外も含まれていることから、独身であればやや高めでも払えるだろう。月収の3分の1以内が家賃の目安とすると、6万6,000円～7万円程度だろう。

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