元銀行員が解説！住宅ローンを組むうえで必須の「債券利回りの基礎」。メガバンクが固定金利引き下げ

三菱UFJ銀行、みずほ銀行、三井住友銀行の3メガバンクは2022年5月31日、6月分の住宅ローンの金利を発表し、10年固定型の金利が3行いずれも引き下げとなりました。

住宅ローンの活用を検討されている方にとっては朗報にはなります。

ところで、「住宅ローンの金利って、何を基準に上下するのだろう」「借り入れを将来予定しているけど、動向を予想するためには何を見ればいいのだろう」といった疑問を抱かれる方もいらっしゃるのではないでしょうか。

今回は元銀行員の筆者が、住宅ローンを検討するうえで最低限知っておきたい「債券利回りの基礎」を解説します。

■1. メガバンクが住宅ローンの固定金利を引き下げ

冒頭にも記載した通り、三菱UFJ銀行、みずほ銀行、三井住友銀行の3メガバンクは6月分の住宅ローンの10年固定型金利を、5月分と比較して引き下げました。

米国の債券市場における金利上昇を背景に沿って、最近では引き上げの動きが続いていました。

しかし、ローン金利の引き上げは普通の会社で言う「値上げ」を意味し、利用者の需要に対してはネガティブに響きます。

そういった事情の中、3メガバンクは需要低迷の軽減に向け、金利を引き下げたのではないでしょうか。

■2. 元銀行員が語る、住宅ローンを組む時に覚えておくべきこと

住宅の購入を考えている方にとって、住宅ローンは非常に身近な存在だと思います。

住宅ローンという名前自体、日々生活する中でよく見聞きするかと思います。

そのため、いざ自分で組もうとする際、銀行員の説明にあまり注意を払わずに契約を進める方もいらっしゃるのではないでしょうか。

しかし、上記の通り、住宅ローンの金利変動の源流にあるのは「世界の債券市場での金利動向」です。

そして、ローンを活用したうえでの住宅の購入も「負債を活用して資産を購入する」というレバレッジのかかった投資です。

そのため、少し大げさに聞こえるかもしれませんが「固定金利か、変動金利か」という選択も、グローバル金融市場でのリスクを取った、経済的リターンを左右する「金融商品の選択」と言えます。

株式や投資信託を選ぶ際に慎重になることと、本質的に変わりはありません。

世界の債券市場の分析スキルまではいかずとも、最低限、源流にある「債券の利回り（金利）」の基礎知識を知っておくと、銀行でローンの説明を聞いたり、実際に組み方を考えたりする際、役に立つこともあるのではないでしょうか。

■3. 住宅ローンを検討するうえで役に立つ「債券利回りの基礎」

まず、債券とは国や企業が資金を借りるために発行する「有価証券」です。

そして、債券利回りとはその債券を買った時の年率の期待リターンを指します。

ここで注意なのが、「利率と利回りは似て非なる」という点です。

例として、あなたが額面金額100円、満期までの期間1年、利率5％の債券を95円で買ったとしましょう。

この場合、あなたは95円支払い、1年後には元本の100円に加え、元本に利率5％をかけた5円の計105円を受け取ることができます。

そしてこの場合の利回りは、95円に対して10円のリターンなので、10.5％となります。

つまり、利率とは額面にかかるもので、利回りは投資金額にかかる比率ということになります。

債券市場の利回りとは、平たく言えば「債券に投資したらどのくらい儲かるのか」の全体観であり、世界中の投資家の見通しや需要動向によって変化します。

この存在が、住宅ローンの金利の変化の根本にあるということになります。

■4. メガバンクが住宅ローンの固定金利を引き下げる中、債券利回りの基礎を意識してローンを検討しよう

今回は、住宅ローンの金利水準に影響を与える債券市場の利回りについて解説してきました。

米国債利回りのチャートを一目見るだけで、「今は上昇が続いているから、早めに固定型で借りた方がいいかな」「低下が始まったから、変動で借りた方がいいかもしれない」といったように、一歩踏み込んだ検討ができるかもしれません。

ご参考になれば、幸いです。

■参考資料

• 株式会社三菱UFJ銀行　住宅ローン( https://homeloan.bk.mufg.jp/netlp/ )
• 株式会社みずほ銀行　住宅ローン( https://www.mizuhobank.co.jp/retail/products/loan/housing/index.html )
• 株式会社三井住友銀行　住宅ローン( https://www.smbc.co.jp/kojin/jutaku_loan/ )