大切な資産を守る不動産投資の学び方｜取り返しのつかない失敗を防ぐために

【本コラムのポイント】
・知識を得る勉強法は「書籍」「セミナー（ウェビナー）、勉強会」「業界誌、業界紙」「Webサイト」「資格取得」の5つ
・不動産投資の本質は「賃貸物件の経営」、「簡単に不労所得を得られる」は間違い

本コラムでは、不動産投資をこれからはじめる人に向けて、不動産投資の勉強法と成功に欠かせない知識を中心に解説する。

■不動産投資に必要な知識を得る勉強法

不動産投資に必要な知識を得るための勉強法は、主に次の5つが考えられる。

・書籍
・セミナー（ウェビナー）、勉強会
・業界誌、業界紙
・Webサイト
・資格取得

それぞれの勉強法の詳細は次の通りだ。

●関連する書籍を読む

不動産投資に関する書籍については以下のように分類できる。

不動産会社の経営層やコンサルタントが執筆していても勉強になる書籍もあるが、営業寄りの内容も見受けられる。そのため、上記のうち「現役大家」「不動産の専門家」「税理士、金融機関の関係者」が執筆した本を優先して手にとり、不動産投資の知識を得ていきたい。

●セミナー（ウェビナー）や勉強会に参加する

不動産投資に必要な知識をセミナーや勉強会で得るメリットは、「最新情報に触れられる」「大家仲間をつくれる」「質疑応答で知りたいことを質問できる」などが挙げられる。逆にセミナーや勉強会の弱点は、会場に足を運ぶ必要があるため、急用が入りやすい人や多忙な人に不向きな点はデメリットだ。

しかし近年は、オンラインでセミナーに参加できる「ウェビナー」が広がってきた。そのためウェビナーを積極的に利用すれば、自宅や移動中に不動産投資の知識を勉強することが可能だ。

本メディアでも不動産業界の識者を招いて、随時ウェビナーを開催している。以下のページから過去に開催したウェビナーを無料視聴できる。

「manabu不動産投資」ウェビナー一覧
https://manabu.orixbank.co.jp/categories/webinar

●賃貸経営の業界紙、業界誌を読む

業界紙（誌）で不動産投資に必要な知識を勉強するメリットは、「タイムリーな情報に触れられる」「SNSやブログなどよりも情報の確度が高い」などだ。有力な業界紙や業界誌の一例としては、次のようなものがある。

・週刊 全国賃貸住宅新聞（毎週月曜日発行）
1989年創刊と歴史のある賃貸経営・賃貸管理・仲介・土地活用などをテーマにした業界紙。不動産オーナーや不動産会社向けに旬の業界情報を提供している。タブロイド版24ページ以上のボリュームがあり、その内容は賃貸業界の問題を伝える記事や賃貸経営に役立つ新商品紹介、管理戸数ランキングなどバラエティ豊かだ。

・月刊誌 家主と地主
上記の業界紙を発行している全国賃貸住宅新聞社から毎月発行されている2003年に創刊した月刊誌だ。不動産オーナーの経営誌で賃貸管理や入居者管理にリアルに役立つ情報を提供している。毎月、特集記事で不動産オーナーのさまざまな悩みと解決策を取り上げているのが特徴。例えば「空室対策」「節税」「事業承継」「クレーム対応」などを取り上げている。

●関連するWebサイトを見る

インターネットで不動産投資に必要な知識を勉強するメリットは、「手軽に情報収集できる」「即時性がある」「無料で利用できる」などだ。一方で確度が低い情報も混在している。それだけに、信頼性の高いWebサイトをブックマークしておいて定期的に閲覧する勉強法がよいだろう。

不動産オーナーに人気のWebサイトの一例としては、不動産の業界紙を発行している企業が運営している「全国賃貸住宅新聞のWeb版」「住宅新報のWeb版」などがある。

また、不動産仲介会社の業界団体公式サイト内のお役立ち情報も勉強になる。

●不動産投資に役立つ資格を取得する

不動産に関連する資格を取得しながら勉強する方法もある。資格に合格することも大事だが、たとえ不合格だとしても勉強の過程で身につけた知識は不動産投資の実践で役立つことも多い。不動産投資に直接役立つ、比較的チャレンジしやすい資格としては「賃貸不動産経営管理士（賃管士）」と「宅地建物取引士（宅建士）」が挙げられる。

賃貸不動産経営管理士は、主に賃貸管理会社に従事する人に人気で、物件や設備の維持管理、入居者トラブルなどの知識を得ることが可能だ。一方、宅地建物取引士は主に仲介会社に従事する人に人気で、不動産の取引に関連する法律などの知識を得られる。

ほかに、不動産投資の知識に役立つ資格としては、不動産評価に役立つ「不動産鑑定士」や、節税や相続に役立つ「税理士」などがあるが、いずれも難関資格なので必要な部分だけを覚えるなどの勉強法が効率的だろう。

■不動産投資に必要な知識を総まとめ

不動産投資にはじめるにあたって最低限必要な9つの知識を列挙していく。すでにご存じの方は復習の意味で活用してほしい。

●1.不動産投資の種類

一口に不動産投資といっても大別すると次のような種類がある。

・新築、中古
・マンション、アパート、戸建て
・一棟所有と区分所有
・都心物件と郊外物件　など

これらのうちどれを選択するかによって初期費用や利回りなどが大きく変わってくる。不動産投資の種類を選ぶときは、成り行きではなく「オーナーとして重視すること（安定性、利回りなど）は何か」「目標（老後の資産形成）に合っているか」といった内容を基準にしたい。

▼必要な知識をさらに深められる記事はこちら
アパート経営は新築と中古のどちらではじめる？それぞれのメリット・デメリットを解説
不動産投資で地方物件を選ぶメリットとデメリットは？
不動産投資に中古区分マンションは向いている？メリット・デメリットを詳しく紹介

●2.インカムゲイン、キャピタルゲインについて

不動産投資は、次の2つの利益が期待できる投資だ。インカムゲインとは、家賃収入などで得られる利益のことである。キャピタルゲインとは、売却益で得られる利益のことだ。

インカムゲインの軸となるのは家賃収入だが、ほかに礼金や共益費、更新料などもインカムゲインとなる。また物件の敷地内に駐車場や自動販売機があるなら、これらもインカムゲインと考えることができるだろう。インカムゲインの一例は、次の通りだ。

＜インカムゲインの例＞
・物件条件：アパート（10室/1部屋あたり約5万8,000円）
・家賃収入：年間696万円（満室の場合）
※家賃に共益費含む

このアパートを15年間所有したときのインカムゲインの総額は1億440万円になる。
*家賃下落率や空室を考慮せず計算

キャピタルゲインは、不動産を購入時よりも高値で売却できたときの売却差益だ。なおキャピタルゲインを計算するときの購入価格には、税金や手数料なども含まれる。アパートを15年間所有して売却した場合のキャピタルゲインの一例は次の通りだ。

＜キャピタルゲインの例＞
・購入時の物件価格：8,000万円
・購入時の諸費用：800万円（物件価格の10％）
・売却時の物件価格：1億円

売却価格の1億円から購入時の物件価格8,800万円（諸費用含む）を差し引いた1,200万円がキャピタルゲインとなる。

長期的に不動産投資を継続していく観点では、インカムゲインを主体に考えていくことが必要だ。

●3.不動産投資のメリット、デメリット

不動産投資では、メリットだけでなくデメリットの知識もしっかりと押さえておきたい。この両方を十分に認識したうえで不動産投資をはじめるべきかを検討しよう。

▼必要な知識をさらに深められる記事はこちら
初心者が知っておきたい不動産投資のメリット・デメリットとは

●4.ローン（融資）について

不動産投資用の物件は高額となりやすいため、不動産投資ローンを利用して物件購入をするケースが多い。仮に、手元資金に余裕があっても不動産投資ローンを利用することで手元資金にレバレッジを効かせられる。不動産投資ローンの知識で重要なことは「住宅ローンと不動産投資ローンは同じ不動産系のローンでも性格が違う」ということだ。

まず両者は金利が異なる。一般的に不動産投資ローンは、住宅ローンと比べて金利が高い。例えば、住宅ローンの代表である「フラット35」の最低金利は、年1.760％だ。（2023年6月時点）

また不動産投資ローンは、住宅ローンよりも審査の要件が多い。主な利用条件は以下の内容で、これらに加えて物件の資産価値や収益性の評価がある。

・借入時満20歳以上60歳未満
・原則、同一勤務先に3年以上勤務している方
・原則、前年度の税込み年収が500万円以上
・安定した収益が見込める　など

●5.必要な費用について

不動産投資をはじめるうえで欠かせない知識が「費用について」だ。主な初期費用は、次のようなものがある。

・物件価格：建物価格以外に土地がなければ土地取得費もかかる
・税金：始める段階の税金は不動産取得税（納付は半年～1年後）、登録免許税、印紙税などが必要
・登記費用：司法書士への報酬などがかかる
・ローン関連費用：金融機関の事務手数料、保証会社の保証料などがかかる

これらのうち費用の大半を占めるのが物件価格だ。新築物件は費用が割高、築古物件は費用が割安になるが、ほかにも以下のような比較条件がある。

・土地を所有しているか：土地ありだと費用が抑えられる、土地なしだと費用が高い
・物件のタイプは何か：区分だと費用が抑えられる、一棟物件だと費用が高い
・物件の構造は何か：木造だと費用が抑えられる、RC造などだと費用が高い
・立地環境はどうか：地方だと費用が抑えられる、都心だと費用が高い

この比較条件をもとに「初期費用が高い物件」と「安い物件」をシミュレーションしてみよう。

条件設定で費用は大きく変わることがわかるだろう。不動産投資は、自分に合った条件設定をすることが大事だ。

●6.不動産投資の8つのリスク

不動産投資で成功するには、リスクに関する知識も必要だ。主なリスクは、以下の8つのようなものがある。

・家賃下落リスク
・家賃滞納リスク
・空室リスク
・物件価格下落リスク
・修繕費リスク
・固定費リスク
・災害リスク
・事件事故リスク

ポイントは、それぞれのリスクに事前対策があることだ。事前対策を行うことでリスクを軽減したり回避したりすることが期待できる。逆にいうと、リスクに対して事前対策を行わなければ、不動産投資で成功するのは難しいということだ。

例えば、上記の8つのリスクから「家賃下落リスク」と「家賃滞納リスク」にフォーカスしてみよう。

まず「家賃下落リスク」だが、これは経年劣化によって物件の価値や魅力が下がり、それに伴って家賃が徐々に下がっていくリスクだ。立地・建物構造・分析方法などによって家賃下落率は変わってくるが、年間1％程度下落するといわれている。

ただし、この家賃の下落率はあくまでも平均値だ。そのため適切な対策をとれば、これを下回ることも可能だろう。具体的には、以下のような対策が考えられる。

・長期的に人口が安定しているエリアを選ぶ
・賃貸需要が高いエリアを選ぶ
・大規模修繕を行い、物件の維持管理に努める
・物件の差別化を図るために人気設備を導入する　など

一方の「家賃滞納リスク」は、入居者が家賃を支払わない影響でキャッシュフローが悪化するリスクだ。収入が減るだけでなく、家賃の督促や交渉の手間がかかり、場合によっては法的手続きの費用もかかってしまう。

長期的な家賃滞納は、賃貸経営の根幹を揺るがしかねないリスクだが、以下のような対策が考えられる。

・家賃滞納に強い管理会社を選ぶ
・入居者審査をしっかりと行う
・連帯保証人をつける
・家賃保証会社を使う
・家賃滞納が起こった直後に督促を行う　など

▼必要な知識をさらに深められる記事はこちら
大家になるにはどんなリスクがある？8つのリスクと回避策を解説

●7.キャッシュフローの大切さについて

不動産投資を継続的に続けていくには、帳簿上の損益と実際の収支（キャッシュフロー）が大切だ。特に長期的な安定経営には、キャッシュフローが欠かせない。帳簿上は黒字でもキャッシュフローがマイナスでは手元資金が減ってしまうため、気をつけよう。

帳簿上の損益とキャッシュフローが違う理由は、建物の減価償却費の扱いが違うからだ。帳簿上の損益には減価償却費が反映されるが、キャッシュフローには減価償却費が反映されない。なぜなら、減価償却費は実際に支出したお金ではないからだ。そのため、帳簿上の損益だけでなく、キャッシュフローも把握していくことが大事だ。

●8.不動産投資に欠かせない指標

不動産投資の初心者であれば、利回りをもとに物件探しをしていく人も多いだろう。しかし利回りは、大きく分けると以下の2つがある。

・表面利回り：年間の家賃収入を物件価格で割ったもの
・実質利回り：表面利回りに諸経費を反映したもの

上記のように同じ「利回り」という言葉でも意味が大きく変わってくる。物件比較では、簡易的な「表面利回り」を使い、物件の購入検討では「実質利回り」を用いるなど適宜使い分けていきたい。

▼必要な知識をさらに深められる記事はこちら
不動産投資の利回りとは？表面利回りと実質利回りの違いや計算方法を徹底解説

●9.物件選びは複数の視点で

前述したように不動産投資の初心者は、利回りに着目して物件選びをするケースが多い。しかし不動産投資で安定経営をするためには、以下に挙げる「複数の視点」で物件を選ぶ必要がある。

・エリア特性は不動産投資向きか
・自分が求める物件の種類と合っているか
・十分なキャッシュフローを得られる家賃設定か
・入居者に人気の設備が備わっているか　など

不動産投資において「エリア特性の確認」は重要だ。想定利回りがいくら高くても、人口減少や大学・工場の撤退などによって賃貸需要が低下していれば、実質利回りは低くなる。また賃貸需要が高いエリアでも、周辺に複数路線が使用できる駅、ショッピングセンターやコンビニ、保育園などが近隣にあるかないかで空室や家賃下落などのリスクが変わってくる。

中古物件を購入する場合は、前オーナーが「適切なキャッシュフローを得られる家賃設定にしているか」の確認も大事だ。いくら稼働率が高くても家賃が相場よりも安いと、十分なキャッシュフローを得られない可能性がある。

あわせて入居者に人気の設備が備わっているかも、空室や家賃下落などのリスクに影響を与える可能性がある。全国賃貸住宅新聞が独自に調査している「入居者に人気の設備ランキング2022」によると人気のある設備のTOP5は以下の通りだ。

不動産投資の勉強法｜必要な知識を総まとめ！オーナーのタスクを紹介

■不動産投資で「簡単に不労所得を得られる」は間違い

不動産投資の心構えについても再確認したい。一般的に不動産投資は「不労所得を得られる仕組み」といわれることが多い。なぜなら賃貸経営に欠かせない業務（入居者の募集や清掃など）を不動産仲介会社や管理会社へ委託すればオーナーの手間がかからないからだ。

たしかに不動産投資で不労所得を得やすいのは事実である。しかし「管理会社へ丸投げすれば誰でも簡単に儲かる」と勘違いすると失敗しかねないため、以下のようなポイントは押さえておきたい。

●不動産投資の本質は「賃貸物件の経営」

不動産投資とは、賃貸物件の経営のことであり、オーナーは経営者である。自分が経営者と自覚して不動産投資に向き合えば、一つ一つの判断が慎重になったり必要な知識を得るための努力がしやすかったりするだろう。

それにより「悪徳業者の甘い誘惑を鵜呑みにしてリスクの高い物件を割高で購入してしまう」「質の低い管理を相場よりも高い報酬で契約してしまう」といった失敗することも回避しやすくなるはずだ。

●拘束時間は短いがやるべきことがある

賃貸物件のオーナーの業務は給与所得者と比べて拘束時間が短いが、そのなかでも賃貸経営物件の経営者としてやるべきことがある。賃貸物件におけるオーナーの主なタスクは、以下の3つだ。

・オーナーのタスク1.情報収集
賃貸物件のオーナーには、「経済全般」「不動産市場や金融（融資や金利）の動向」「対象エリアの傾向」といった幅広い知見が求められる。

なぜこれらの情報が必要なのだろうか。これは、賃貸経営が不動産市場に加えて経済や金融とも深く結びついているからだ。また重視しているエリアの景気や再開発の予定などをチェックすることも欠かせない。これらの情報をバランスよく収集することで、物件を購入したり売買したりする絶妙なタイミングを見極めやすくなる。

・オーナーのタスク2.管理会社の管理
信頼できる管理会社をパートナーに選ぶことは非常に重要だが、管理会社にすべて丸投げでよいわけではない。一定の規模のある管理会社であれば、オーナーに対して以下のような定期報告の義務がある。

・いつの期間に対する報告か
・家賃管理など管理事務に関する報告
・入居者からのクレーム発生状況や対応

定期報告の義務は、賃貸住宅管理業法の第20条に定められている内容だ。

第二十条　賃貸住宅管理業者は、管理業務の実施状況その他の国土交通省令で定める事項について、国土交通省令で定めるところにより、定期的に、委託者に報告しなければならない。
出典：e-Gov※この先は外部サイトに遷移します。

オーナーは、日ごろから入居者の満足度を高めて安定経営を実現することが求められる。そのため定期報告を受けた際に管理会社へ適切な指示を出すことも必要だ。

不動産投資の初心者のなかには「管理会社に意見しにくい」という人もいるかもしれない。もちろん不動産のプロである管理会社の提案は参考にするべきだ。しかし管理会社は経営者ではないため、あくまでもオーナーが最終判断を行わなければならない。

・オーナーのタスク3.意思決定
賃貸オーナーは、管理会社に次の業務の代理を依頼しているのが一般的だ。

1. 家賃や敷金などの徴収、オーナーへの引き渡し
2. 未収金の督促
3. 入居者からオーナーへの通知の受領
4. 賃貸借契約の更新手続き
5. 修繕の費用負担についての入居者との協議
6. 原状回復についての入居者との協議　など

これらの業務のうち4～6については、一歩間違うとクレームやトラブルになりかねないため、オーナーは経営者として慎重に最終的な判断を心がけたい。

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（提供：manabu不動産投資）