副業している人は職業欄には何と書くべきか？不動産大家は貸家業！

本コラムでは、不動産業や賃貸不動産の種類および特徴を確認し、あわせてアパート経営の業種区分や書類記載時における職業欄の書き方についてケース別に解説する。

■不動産業の種類

不動産業は、主に以下の4つの種類がある。

・不動産開発業
個人や法人から買い取った土地に大型商業施設やオフィスビル、分譲マンション、物流施設などを建設し、販売する事業だ。不動産開発を手がける事業者は、デベロッパーと呼ばれ多くの場合、財閥系などの大手不動産会社が該当する。大型商業施設の開発では、上層階に大手のホテルチェーンが入居するケースが目立つ。また駅前の再開発事業では、複数のデベロッパーが共同事業体として開発を請け負うのが一般的だ。

不動産開発事業は、都市開発と連携して行われるケースも多く、東京都では三井不動産株式会社や宗教法人明治神宮、独立行政法人日本スポーツ振興センター、伊藤忠商事株式会社が共同で行う「神宮外苑地区第一種市街地再開発事業」が代表的な例として挙げられる。

・不動産仲介業
不動産売買では売主と買主、不動産賃貸では貸主と借主の間を仲介する事業だ。成約した場合に双方から受け取る仲介手数料が主な収入源となる。売買の仲介を手がけるのは、大手不動産会社や中小不動産会社、不動産フランチャイズチェーンなどである。

また賃貸の仲介は、比較的小規模な地場の不動産会社や不動産賃貸フランチャイズチェーンが手がけることが多い。仲介業を行うには、宅地建物取引業の免許が必要になる。個人事業主として不動産仲介業を行うことは開業届を出せば可能だが、法人ではないため、信用を得るまでが大変だろう。

・不動産管理業
物件への入居者対応や客付けなどを行う事業だ。なかには、仲介と管理の両方を行う不動産会社もある。特別な免許が必要ないため、小規模物件ではオーナーが自分で管理するケースも少なくない。なお管理業務は煩雑なため、不動産管理会社に委託するのが一般的だ。委託する場合は、一般的に家賃5％程度の委託管理手数料がかかる。

不動産管理会社のほかにも、入居者募集や家賃の管理、空室保証などを行う家賃保証会社がある。空室が不安な場合は、利用するのもよいだろう。費用はかかるが家賃収入が安定するメリットがある。しかし、デメリットもあるので利用する場合は良く調べてから利用するとよいだろう。

・不動産賃貸業
所有する土地・建物などの不動産を第三者に貸し出して、家賃収入を得る事業である。不動産賃貸業を行うのに必要な免許や資格はないため、条件が当てはまればすぐに始められるのがメリットだ。物件を管理する時間がないオーナーは、不動産管理会社へ管理を委託すれば、手間をかけずに事業を行うことができる。

不動産賃貸は、アパートやマンションなどの住宅を貸す「貸家業」とオフィス、店舗などを貸す「貸事務所業」（または貸ビル業）に分かれる。

■不動産投資は不動産賃貸業

アパートやマンションを貸し出す不動産投資は、上記の種類でいうと「不動産賃貸業」に該当する。投資家は、物件を貸し出す段階で大家またはオーナーと呼ばれるようになる。不動産投資の方法は、大別すると以下の2つだ。

・区分所有：分譲マンションの1室を貸し出す投資方法
・一棟所有：アパートやマンションを建物ごと所有する投資方法

不動産投資以外でも事業を営む際は、事業内容によって何らかの業界に属している。例えばラーメン店を経営していれば「飲食業」、コンビニを経営していれば「小売業」といった具合だ。自分が行おうとしているアパート経営が、どの業種区分に属するか把握しておく必要がある。

総務省が制定した「日本標準産業分類」※この先は外部サイトに遷移します。では下表のように大分類の業種が区分されている。

アパート経営は業種区分としては不動産業に区分される。物品賃貸業（リース、レンタル等）と同じ区分となるため、何かを「貸す」事業であると認識すればよいだろう。もちろんこれだけでは大雑把なため、さらに細かく分類されている。

●アパート経営者の正式な職業は「貸家業」

上表の業種は「大分類」だったが、さらに「中分類」「小分類」に分けられる。アパート経営は大分類が「不動産業」、中分類が「不動産賃貸業・管理業」に属するが、小分類は「不動産賃貸業」と「貸家業、貸間業」で判断に迷うかもしれない。

総務省の日本標準産業分類によれば、貸家業の例としてアパート業も記載がある。貸家業の定義については、「主として住宅（店舗併用住宅を含む）を賃貸する事業所をいう。住宅とは、世帯が独立して家庭生活を営むことができるように建築された建物及び独立して家庭生活を営むことができるように区画され整備された建物の一部」と説明している。

区画され整備された建物がまさにアパートやマンションを意味するものと解釈できる。一方で貸間業の定義については、「専門又は共用の炊事用排水設備がなく独立して家庭生活を営むことができないような室を賃貸する事業所」と説明があり、下宿のような居住形態を指す。また中分類の不動産賃貸業・管理業は、「貸家業・貸間業を除く」となっているため、不動産賃貸業はオフィス、土地、物流施設など住宅以外を賃貸する場合が該当する。

そのため「日本標準産業分類」におけるアパート経営者の正式な職業は「貸家業」となるだろう。しかしアパート経営は、アパートという不動産を賃貸するため、不動産賃貸業としても間違いとはいえない。そのため、アパート経営は不動産賃貸業・不動産貸付業・貸家業などさまざまな表現が可能といえるだろう。

■賃貸不動産は3種類

賃貸不動産には、主に以下の3つの種類がある。

・住居系不動産
・事務所系不動産
・商業系不動産

個人で経営できるものから巨額な開業資金が必要なものまで多岐にわたる。それぞれの物件形態の特徴やメリット・デメリットについて解説していく。

●住居系不動産

アパートやマンション、一戸建てなど人が住むための物件形態である。住居系不動産は、規模が小さい物件が中心のため、個人経営が多い傾向だ。例えばマンションは区分所有するオーナーが多いが、アパートは基本的に一棟所有となる。

区分所有は取得費用が安い半面空室リスクが高く、一棟所有は取得費用が高いものの1部屋空室が出ても影響は小さいというメリットがある。ただし住居は、建築の制約が少ないため、供給過剰で競合が多くなるのがデメリットだ。

近年は、所有する住居系不動産をシェアハウスや民泊として貸し出すケースも増えている。個人だけでなく、法人も休眠している社宅や社員寮をシェアハウスに転用して有効活用する動きがあるようだ。複数人で部屋をシェアするため、一人あたりの家賃は安くなるが、入居する人数が多いため、利回りは高くなるメリットがある。

●事務所系不動産

いわゆるオフィスビルと呼ばれるものだ。企業や弁護士事務所をはじめとする仕業などが入居する物件形態である。入居は法人が多いため、住居系より長い期間入居してくれるメリットがある。

以前は、オフィスビルに入居する場合、家賃や保証金など高額な費用が必要だった。しかし近年は、コワーキングスペースやシェアオフィス、サテライトオフィスなどワンフロアを小スペースに分けて少額で利用できるオフィス形態の物件が増えている。個人事業主やフリーランスを中心に需要は多い傾向だ。

またオフィスビル一棟所有では巨額の資金が必要だが、5階建ての3階部分などワンフロアのみを購入する「区分所有オフィス」という物件形態もある。5階建てのビルすべてを取得する場合に比べて5分の1の費用で済むため、物件価格が高い東京都心にオフィスを構えたい経営者にはコスト面で魅力的な物件形態といえるだろう。

●商業系不動産

飲食店ビルなどの小規模なものからスーパーマーケットやショッピングモールなど大規模なものまで、商業を行うための物件全般だ。コンビニなどの小売店やホテル、倉庫、駐車場なども商業系不動産に含まれる。

テナントビルでは、いかに有力なテナントに入居してもらうかが集客の鍵となる。

また大都市圏の駅前に再開発ビルが建築されると飲食店や小売店、クリニック、ホテル、分譲マンションなどが入居する複合ビルになるケースが多い。住居系不動産に比べて収益力は高いが、半面新型コロナウィルスなどによるパンデミックが起こると人々の外出機会が減るため、大きく需要が落ち込むリスクがある。

最悪の場合は、ほとんどのテナントが退去してゴーストビルになることもある。近年では、コロナウィルス感染の緊急事態宣言時に見られた現象である。

■不動産賃貸業のビジネスモデルの特徴

不動産賃貸業は、借入金を活用して土地や建物を取得し、長期間にわたって家賃収入を得ることで投資資金を回収し収益を確保するビジネスモデルだ。初期費用が多くかかるものの賃貸ニーズが高い好立地物件を取得できれば、長期にわたって家賃収入を得ることが期待できる。

アパート・マンション経営の場合、賃料変動は少ないため、他の産業に比べて売り上げが安定しているのがメリットだ。しかし、支払利息や管理費、修繕積立金、固定資産税など経費が固定化しているため、コストダウンが難しいというデメリットがある。

●エリアの特性と立地条件選択が成功の鍵

不動産賃貸業は、エリアの特性や立地条件の選択が成功に繋がる。同じ不動産賃貸でも住宅と事務所では需要の特性が異なるからだ。住宅の需要の中心は個人であるため、単身者なら通勤・通学に便利な駅に近いエリアの物件を好むだろう。近くにコンビニやコインランドリーなど単身者に便利な店舗があることもプラス材料になる。

しかしファミリー世帯であれば駅前よりは公園や学校が近い住宅街のほうが暮らしやすく、住環境を重視する傾向がある。そのため駅からの距離が徒歩圏内であれば駅近物件でなくてもそれほどマイナスにはならない。近くにスーパーマーケットがあればファミリーから選ばれる可能性はさらに高くなるだろう。

一方の事務所は、需要の主体が法人であるため、「周囲に企業の数がどの程度あるか」「企業活動が活発に行われているエリアであるか」などが判断のポイントになる。立地は、アパート・マンションと異なり住宅街では厳しく幹線道路沿いであることが選ばれる条件となる。

●中古マンションの価格推移から賃料を判断する

中古マンションの価格がどのように推移しているかは、毎月発表されるレインズ※この先は外部サイトに遷移します。（公益財団法人東日本不動産流通機構）の「月例速報Market Watch」で調べることができる。同レポートは、全国一括ではなく都道府県別に成約状況、新規登録状況、在庫状況の概況がデータ化され、価格帯別件数も掲載されているため、エリアごとの相場を把握できる。

賃料のデータは掲載されていないが、「価格が上昇しているエリアなら家賃も高く設定できる」「下落傾向にあるエリアなら家賃も高くできない」といったおおよその判断材料にはなるだろう。傾向を判断するには、前年比の増減率を見るとよい。東京・神奈川・千葉・埼玉の首都圏は、前年比プラスの月がほとんどなのに対し、三大都市圏以外の地方ではマイナスを示す赤字が目立つなど、おおよその傾向がわかる。

＜主な都道府県の中古マンション成約価格の推移＞
単位：上段は価格（万円）、下段は前年比（％）

■不動産賃貸業のケース別職業欄記入内容

確定申告やローンの申し込みなどの際は、書類に職業の記載が必要となる場面がある。これは、自分が行っているアパート経営が「副業か」「個人経営か」「法人経営か」などで選ぶ職業が違ってくるため、確認が必要である。ここでは、ケース別の職業欄の記載方法について解説する。

●副業で行っている場合

会社員が副業でアパート経営を行っている場合は、会社勤務がメインであるため、「会社員」、医師が副業でアパート経営を行っているような場合は、「医師」と記載したほうが良い。なぜならローンを組む際に「不動産業」と書くよりもメイン収入を得ている「会社員」や「医師」と書いたほうが、収入が安定しているとみなされ、融資審査に通る可能性が高くなるからである。

●個人事業主の場合

個人事業主の場合は、書類にそのまま「個人事業主」や「フリーランス」と書くのはNGである。なぜなら個人事業主やフリーランスという言葉は職業ではないからだ。例えば「飲食業」「イラストレーター」など具体的に職種を記載する必要がある。アパート経営であれば「貸家業」「不動産賃貸業」などと具体的に記入しよう。

特に確定申告書を作成する場合は、個人事業主やフリーランスと記載すると税務署から問い合わせが来る可能性があるため、注意が必要だ。

●法人化している場合

法人化してアパート経営を行っている場合は、会社を経営しているため「会社役員」と書くのが一般的だろう。会社員であれば部長でも課長でも書類には「会社員」と書くため、経営者の場合も代表取締役社長とは書かずに、会社役員が無難だ。会社を一人で経営している場合も法人化していれば「会社役員」と名乗って問題ない。

ただし職業欄が選択式になっていて、「会社経営」という項目がある場合は、会社役員ではなく会社経営を選択すればよいだろう。

■不動産賃貸業に関するQ＆A

●Q.不動産賃貸業とはどういう意味か？

不動産賃貸業とは、所有する土地・建物などの不動産を第三者に貸し出して家賃収入を得る事業のことだ。つまりアパート経営は、アパートという建物を入居者へ貸し出して家賃収入を得る事業ということになる。

●Q.不動産賃貸業は何業に分類される？

不動産賃貸業は、大分類では「不動産業、物品賃貸業」、中分類では「不動産賃貸業、管理業」、小分類では「不動産賃貸業（貸家業、貸間業を除く）」に分類される。アパート経営は、確定申告の書類に記載する際の職業は「不動産貸付業」、国の統計上の分類では「貸家業」となる。

●Q.不動産賃貸業の範囲は？

不動産賃貸業の範囲は、更地、駐車場、資材置き場、農地などの「土地」や、アパート、マンション、一戸建て、テナントビル、倉庫、物流施設などの「建物」を貸し出して家賃収入を得ることが該当する。基本的にどのような物件でも家賃を取って第三者へ不動産を貸すのは、不動産賃貸業の範囲と考えてよいだろう。

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