23区新築マンション平均「1億3309万円」突破、前年比20％増で庶民は完全に蚊帳の外か……

東京都内の新築マンション価格は高騰を続け、かつては“高収入世帯なら手が届く”とされた人気住宅地も、一般層には現実的ではない価格帯となっています。

その影響で、埼玉や千葉など郊外エリアへ住居を求める「子育て世代」の動きも加速しているようです。

この記事では『2035年 増える富・消える富の見分け方 インフレ地獄を生き抜く資産戦略』（小林大祐・著／KADOKAWA）より一部抜粋し、住宅価格高騰時代の“住まいの変化”について紹介します。

■東京都内で「家を買える人」が急減している
東京から子育て世代が流出している。

東京23区の新築マンション平均価格は大幅に上昇しており、不動産経済研究所のデータによると、2025年4～9月は1億3309万円と、前年同期に比べ20.4％伸びている。

首都圏全体で見ても、平均価格は19.3％増の9489万円で、1億円の大台が間近に迫っている。

新築の価格が上がれば当然、中古物件の値段も上がるし、賃貸の家賃も高くなる。

少し前までは、大企業に勤める人や公務員、共働きのパワーカップルなど、6500万円ほどのローンを組める属性の良い人であれば目黒区や世田谷区といった人気の住宅地で家を持つことができた。

しかし、今やそれも難しくなっている。一般的な収入の層にはもちろん、高収入の共働き夫婦にも手が届かなくなっており、結果として埼玉や千葉などの郊外に住居を求める層が増加している。

たとえば、最近になって私が購入した世田谷の物件は、少し前までは坪単価250万円だったのが、わずか数年で400万円以上に跳ね上がっていた。

しかも、その物件は駅から離れた袋小路で決して好条件とはいえない立地であるにもかかわらず、ここまで高騰している。

庶民には逆立ちしても手が届かないエリアというものは昔からあったものだが、それがどんどん広がっていると感じた。

■住宅価格高騰が郊外へ波及する理由
この現象は、「トリクルダウン（富裕層や大企業を優遇する政策を行うことで経済を活性化させ、その経済的な恩恵が徐々に低所得層へと浸透していくとする経済理論）」で説明される。

日本でも特に値段の高い都心のタワーマンションなどの高額物件を海外の富裕層が買いあさって価格が高騰したため、日本の富裕層がこうした物件に手が届かなくなり、超都心からターゲットエリアを拡大し始めた。

すると、高属性の会社員やパワーカップルが住む場所だった世田谷や目黒の物件価格が高騰して手が届かなくなり、どんどん郊外へと需要が流れていく。

住みたい街で家を買えない人が、ターゲットエリアを郊外へと拡大し移動していく連鎖が生まれ、千葉や埼玉の中で都心へのアクセスが良く子育て環境の良いエリアの価格も連動して上昇していく構造である。

■自治体同士の「子育て世代」争奪戦が始まった
彼らを受け入れることとなる郊外の都市の中でも、若い人口を増やして税収を確保しようと、移住促進策を積極的に展開する自治体も登場している。

子育て支援を手厚くしたり、移住する世帯に支援金を支給したりするなどして、都心から流れてくる子育て世代を呼び込もうとしているのだ。

これは、東京一極集中が緩和されるというより、人口減少という過酷な環境下を生き残ろうと、自治体同士で人口を奪い合っているだけだ。

ちなみに、このトリクルダウン現象はあくまで東京都心と、そこへのアクセスが良い周辺エリアだけで起こっている極めて局所的な現象であることに注意してほしい。

このトリクルダウンが東京から地方にまで拡大することは現在の外資流入による東京都心への需要過熱トレンドから見てもまずないし、神奈川や千葉であっても都心から遠いエリアにまで波及することは残念ながらあり得ない。

この書籍の著者：小林大祐 プロフィール
1976年生まれ。ホームコンサルティングソリューションズ株式会社代表取締役。大学卒業後、情報通信系企業に就職。関連会社解散後に親会社である富士ゼロックスに転籍。企業戦士となるが、「株式会社は株主のために存在すること」に気づき27歳の時に「兼業」で創業。「金なしコネなし知識なし」の全くのゼロから「総資産37億円」を築く。YouTubeチャンネル「不動産アニキの非常識な投資学」は登録者数10万人を超え、不動産投資を中心に、資産形成の実践的な考え方や国際情勢に対する独自の視点が注目を集めている。