住宅ローン、金利1％上昇で総返済額823万円増も…4,000万円借入の衝撃試算

住宅ローンを検討している人や、すでに借りている人にとって「金利上昇」は家計に直結する重要なテーマです。超低金利時代から金利のある世界に移行した現在、「もし金利が1％上がったら返済額はどれくらい増えるのか」と不安に感じている人も多いでしょう。

本記事では、具体的なシミュレーションをもとに、金利上昇が家計に与える影響をわかりやすく解説します。
○金利上昇が住宅ローンに与える影響

まずは、現在の金利動向を確認しておきましょう。

2024年3月のマイナス金利政策解除以降、住宅ローンの金利は少しずつ上がり始めています。変動金利に影響を及ぼす「政策金利」は約0.75％まで上昇しており、2026年4月は多くの金融機関で変動金利の適用金利を上げ、メガバンクの変動金利の平均は年1％を超えました。

長期固定金利の指標となる10年物国債の利回りは、中東情勢の緊迫化や原油高によるインフレ懸念を背景に上昇傾向が続いています。これを受け、2026年4月のフラット35の最頻金利は、前月から0.24％上昇して年2.49％となり、過去最大級の引き上げとなりました。

このように、固定金利、変動金利ともに上昇基調となっています。

住宅ローンは借入額が大きいほど、返済期間が長いほど、金利の違いが総返済額に大きな影響を及ぼします。

近年は40年、50年といった超長期住宅ローンを組む若い世帯も増えており、こうしたケースは特に金利上昇の影響を受けやすいと言えます。
○シミュレーション①返済期間

金利が1％上昇した場合の返済期間の違いによる影響を確認してみましょう。

借入額4,000万円のケースで、金利1％と2％では毎月の返済額と総返済額はどのくらい違うのか、20年返済、35年返済、50年返済の3パターンで試算してみます。

期間が長いほど、毎月の返済額は少なくなりますが、金利が1％から2％に上がった場合の毎月の返済額の増加はどのパターンも2万円程度となっています。しかし、総返済額を見てみると、20年返済の場合は金利が1％上がった場合の増額は442万円、35年返済の場合は823万円、50年返済になると1,246万円も返済額が増加しています。

このように、わずか1％の違いでも返済期間が長いと総返済額に大きな差が生まれることがわかります。
○シミュレーション②借入額

次に、金利が1％上昇した場合の借入額の違いによる影響もみてみます。

返済期間35年のケースで、金利1％と2％では毎月の返済額と総返済額はどのくらい違うのか、借入額3,000万円、借入額4,000万円、借入額5,000万円の3パターンで試算してみます。

借入額が多いほど、毎月の返済額は多くなり、金利が1％から2％に上がった場合の毎月の返済額も借入額が多いほど大きく増えています。

金利が1％上がった場合の総返済額の増加を見てみると、借入額3,000万円の場合は617万円、借入額4,000万円の場合は823万円、借入額5,000万円の場合は1,029万円増えています。

このように、金利が1％上昇した場合の影響は借入額が多いほど大きくなることがわかります。
○シミュレーション③変動金利上昇ケース

変動金利を選んでいる場合、将来的な金利上昇に注意しなければなりません。

たとえば、当初1％で借り入れて、5年ごとに0.5％ずつ金利が上昇した場合をシミュレーションしてみましょう。

借入額4,000万円、返済期間35年（元利均等返済）で5年ごとに0.5％金利が上昇した場合の毎月の返済額と5年間の支払利息を表にしました。

当初の毎月の返済額は約11万3,000円ですが、最終的には約14万4,000円まで上がっています。支払った利息の総額は約1,540万円になります。
○シミュレーション④固定金利ならどうなる？

前出のシミュレーションは、金利が上昇しても変動金利のまま借り続けるケースですが、途中で固定金利に借り換えた場合はどうなるのか、もう一つのシナリオもシミュレーションしてみましょう。

借入額4,000万円、返済期間35年（元利均等返済）を前提に、以下の2つのパターンで支払利息総額を比較しました。

変動金利のまま、5年ごとに0.5％金利が上昇するケース
5年後に固定金利年2.49％（※）へ借り換えるケース

※フラット35（2026年4月）の最頻金利を参考

固定金利へ借り換えた場合、6年目から毎月の返済額は約2万5,600円増加し、約13万8,500円となります。ただし、その後は返済額が一定となるため、金利上昇の心配はなくなります。このケースでは、35年間の支払利息総額は約1,664万円となります。

一方、変動金利のままの場合は、5年ごとに返済額が段階的に増えていきますが、最終的な支払利息総額は約1,540万円となり、固定金利へ借り換えたケースよりも約124万円少ない結果となりました。

さらに、借り換えには事務手数料や登記費用などの諸費用がかかるため、それらを含めると、変動金利のままの方がより有利になる可能性があります。

ただし、このシミュレーションはあくまで一例であり、実際の金利動向は予測どおりに推移するとは限りません。将来の不確実性も考慮したうえで、自分に合った選択をすることが大切です。
○金利上昇に備える方法

金利上昇に備えるには、次のような対策が有効です。

固定金利の住宅ローンに借り換える
より金利の低い住宅ローンに借り換える
繰上返済を検討する
金利上昇に備えて貯蓄をする
資産運用による運用収益で金利負担増をカバーする

「金利が上がっても安定した生活を送れるか」という視点を持って、必要な対策を検討しましょう。
○借り換えという選択肢

金利上昇に備える方法の「固定金利の住宅ローンへの借り換え」や「より低金利の住宅ローンへの借り換え」のように、借り換えは金利上昇局面における有効な選択肢の一つです。

特に固定金利への借り換えは、将来の金利上昇リスクを回避できるため、変動金利よりも金利水準は高くなりますが、「安心を買う」という意味では、非常に合理的な選択と言えます。

仮に総返済額が変動金利の場合より多くなったとしても、長期にわたって安定した返済を続けられるのであれば、その価値は十分にあります。総返済額だけにとらわれず、金利変動を気にせず安心して暮らせるかどうかを重視する考え方です。
○固定金利が向いている人

家計に余裕がなく、返済額の増加に耐えられない人
今後支出の増加が見込まれる人
将来の返済額を確定させたい人
金利の動きを気にせず、安定した生活を送りたい人

子育て世帯において、教育費のピークと住宅ローン返済が重なるケースでは、返済額が一定で見通しを立てやすい固定金利は、家計の安定につながります。
○まとめ

将来の金利上昇に対応するためには、借り換えという選択肢も含めて、柔軟に見直せる余地を残しておくことが、長期の住宅ローンを乗り切るポイントになります。今後のライフプランも想定しながら、自分に合った選択をしていきましょう。

石倉博子 いしくらひろこ ファイナンシャルプランナー(1級ファイナンシャルプランニング技能士、CFP認定者)。“お金について無知であることはリスクとなる”という私自身の経験と信念から、子育て期間中にFP資格を取得。実生活における“お金の教養”の重要性を感じ、生活者目線で、分かりやすく伝えることを目的として記事を執筆中。 この著者の記事一覧はこちら