東京23区のマンション価格高騰に変化? 大阪市の上昇率が上回る結果に

不動産マーケティングプラットフォームを提供するマーキュリーは、主要エリアの中古マンション価格動向を4月27日に発表した。調査は、対象エリアにおいて2025年1月～2026年3月末の期間に流通した、流通時点における築年数が20年以内の中古マンションが対象となっている。

全体を振り返ると、前期(2025年10～12月)比で価格はマイナス2.7%～プラス6.3%、新築分譲時からの平均価格騰落率はマイナス0.5ポイント～プラス4.3ポイントだった。

東京23区の価格上昇率が鈍化した結果、大阪市の価格上昇率が最も高くなった。
平均騰落率が高いのは東京23区と大阪市で、新築分譲時価格からの平均騰落率が東京23区でプラス117.7%、大阪市でプラス89.4%という結果に。

前年同期(2025年1～3月)比で平均価格が最も上昇したのは東京23区、平均騰落率が最も上昇したのは大阪市だった。

築年数別で最も価格が高かったのは東京23区の築5年以内で平均価格が1億9,728万円だった。平均騰落率が高かったのは東京23区の築11～15年で平均騰落率プラス159.8%、(新築時価格の約2.6倍)次いで東京23区の築16～20年でプラス157.4%(新築時価格の約2.6倍)となり、東京23区では築5年以内を除く3つ築年数帯で平均騰落率がプラス100%(新築時価格の2倍)を上回った。

その他では大阪市でも、築11～15年でプラス152.7%(新築時価格の約2.5倍)となり、東京23区と同様、築5年以内を除く3つ築年数帯でプラス100%を上回っている。全体傾向としては、依然として東京23区の価格は高いものの、価格の上昇自体は落ち着きはじめており、引き続き上昇傾向にある大阪市の伸びが目立つ結果となった。

東京23区の平均価格は1億6,766万円で前期(2025年10～12月)比プラス1.2%(プラス200万円)、前年同期(2025年1～3月)比はプラス24.7%(プラス3,318万円)。流通した住戸の新築時からの平均騰落率はプラス117.7％で前期比マイナス0.5ポイント、前年同期比プラス16.1ポイントとなった。

横浜市の平均価格は7,835万円で前期(2025年10～12月)比プラス5.6%(プラス412万円)、前年同期(2025年1～3月)はプラス18.8%(プラス1,242万円)だった。流通した住戸の新築時からの平均騰落率はプラス54.7%で前期比2.5ポイント、前年同期比プラス11.7ポイントとなった

川崎市の平均価格は7,938万円で前期(2025年10～12月)比プラス5.0%(プラス380万円)、前年同期(2025年1～3月)比はプラス19.0%(プラス1,266万円)。流通した住戸の新築時からの平均騰落率はプラス62.6%で前期比プラス4.3ポイント、前年同期比プラス15.8ポイントだった。

大阪市の平均価格は1億391万円で前期(2025年10～12月)比プラス6.3%(プラス615万円)、前年同期(2025年1～3月)比はプラス27.4%(プラス2,232万円)。流通した住戸の新築時からの平均騰落率はプラス89.4%で前期比プラス2.7ポイント、前年同期比プラス19.3ポイントだった。

京都市の平均価格は7,405万円で前期(2025年10～12月)比プラス0.3%(プラス26万円)、前年同期(2025年1～3月)比はプラス13.0%(プラス855万円)。流通した住戸の新築時からの平均騰落率はプラス41.0%で前期比プラス1.0ポイント、前年同期比プラス1.5ポイントという結果になった。

名古屋市の平均価格は4,939万円で前期(2025年10～12月)比マイナス2.7%(マイナス136万円)、前年同期(2025年1～3月)比はプラス6.1%(プラス284万円)でした。流通した住戸の新築時からの平均騰落率はプラス9.4%で前期比マイナス0.4ポイント、前年同期比プラス2.2ポイントだった。

東京23区では、千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、台東区、江東区、品川区、目黒区、世田谷区、渋谷区、中野区、杉並区、豊島区の14区で平均価格が1億円を超えた。平均騰落率が最も高かった港区では新築分譲時プラス147.0%(新築時価格の約2.5倍)、2番目に高かった千代田区でも平均騰落率がプラス138.6%(新築時価格の約2.4倍)となり、計10区が100%(新築時価格の2倍)以上の平均騰落率となった。築年数別で特に騰落率が高いのは千代田区の築11～15年、築16～20年、中央区の築16～20年、港区の築11～15年、築16～20年で平均騰落率がプラス200%(新築時価格の3倍)を上回った。

横浜市では、西区と中区の平均価格が1億円を上回った。平均騰落率は西区が最も高く新築分譲時プラス107.4%(新築時価格の約2.1倍)で唯一100%(新築時価格の2倍)を上回り、築年数別では神奈川区の築5年以内、西区の築6～10年、築16～20年、中区の築5年以内、築6～10年で平均価格が1億円を上回った。築年数別の平均騰落率では西区の築16～20年のプラス181.1%(新築時価格の約2.8倍)が最も高く、その他西区の築11～15年、神奈川区の築16～20年、中区の築6～10年で平均騰落率がプラス100％（新築時価格の2倍）を超えた。引き続き横浜駅周辺のタワーマンションが中古流通価格をけん引している。

川崎市では、中原区が平均価格1億700万円で最も高く、市内で唯一平均価格が1億円を超えた。また中原区では全ての築年数帯で平均価格が1億円を上回っている。平均騰落率も中原区が最も高く新築分譲時プラス93.8%だった。築年数別の平均騰落率では幸区の築16～20年が130.8%で最も高く、中原区の築11～15年と築16～20年で平均騰落率100%(新築時価格の約２倍)を上回った。武蔵小杉の大規模マンション、タワーマンションの価格が新築時価格を大きく上回り、相場をけん引している。

大阪市で平均価格が最も高かったのは北区の1億5,712万円で、福島区、西区、北区、中央区の4区で平均価格が1億円を上回った。平均騰落率も北区が新築分譲時プラス126.0%で最も高く、次いで浪速区が111.2%となり、この2区の平均騰落率がプラス100％(新築時価格の2倍)を超えた。築年別の平均騰落率では、福島区の築11～15年、築16～20年、西区の築6～10年、築11～15年、築16～20年、天王寺区の築16～20年、浪速区の築6～10年、築16～20年、阿倍野区の築16～20年、北区の築6～10年、築11～15年、築16～20年、中央区の築11～15年、築16～20年で平均騰落率がプラス100%(新築時価格の2倍)を上回った。最も騰落率が高かった北区の築11～15年のプラス247.5%(新築時価格の約3.5倍)は築年数別で最も高かった東京都千代田区の築16～20年のプラス254.1%(新築時価格の約3.5倍)に次ぐ高い騰落率になっている。

京都市で平均価格が最も高かったのは上京区の1億5,387万円で、市内で唯一平均価格が1億円を上回った。10億円を上回る住戸が流通するなど高額物件が価格高騰をけん引している。平均騰落率が最も高かったのは東山区の新築分譲時プラス80.4%で最も高く、その他上位エリアでも50%(新築時価格の1.5倍)前後の騰落率となり、築年数別では東山区の築16～20年のプラス113.0%(新築時価格の2.1倍)が唯一、平均騰落率プラス100%(新築時価格の2倍)を上回った。リーマンショック前に東山駅最寄りで供給された物件の価格上昇が要因になっている。

名古屋市で平均価格が最も高かったのは中村区の7,140万円で、平均価格が6,000万円を上回ったのは中村区のみだった。平均騰落率が最も高かったのは中区で新築分譲時プラス20.3%という結果に。名古屋市では、平均騰落率がプラス10%を超えたのは千種区、東区、中区、熱田区の4区、その他は9区がプラス1ケタ台、3区がマイナスとなった。築年数別で最も平均騰落率が高かったのは、中区の築6～10年でプラス46.1%(新築時価格の約1.5倍)だった。