相続で失敗する人に最も多い勘違い「建てれば節税できる」の誤解

「土地があるなら、何か建てた方がいいですよ」

相続不動産の相談において、こうした提案を受けた経験をお持ちの方は少なくないでしょう。アパート建築、駐車場経営、賃貸住宅、商業施設誘致――活用の選択肢は多岐にわたります。

しかし、不動産の実務で真っ先に問われるべきは、「何を建てるか」ではありません。
「その活用が、事業として長期的に成立するのか」――これに尽きます。

今回は、相続不動産で特に多く見られる「やってはいけない活用」の構造を整理します。

「活用すれば安心」という発想が、最初のリスク

最も注意すべきは、「何もしないよりは活用した方がいい」という思考です。

所有不動産の資産価値を低減させ、近隣にも悪影響を及ぼしかねない「放置」が望ましくないのは確かです。しかし、無理な活用が放置よりも深刻なリスクを生むケースは珍しくありません。需要の弱い地域でのアパート建築、競合環境を無視した賃貸経営の開始、節税目的だけで組む多額の借入――これらはいずれも、後年に大きな財務負担となりうる判断です。

「活用しなければ」という焦りが、戦略不在の意思決定を招きます。
失敗パターン1.「相続税が下がるから建てる」

最も多く見られる失敗の類型です。

確かに、建築や銀行借入によって相続税評価額が圧縮されるケースは存在します。しかし、ここで見落とされがちな本質があります。

「税負担の軽減」と「事業収益性の確保」は、まったく別の問題です。

空室の長期化、家賃相場の下落、想定外の修繕費発生――これらが重なれば、節税効果を上回るコストが発生します。「節税は実現したが、キャッシュフローは悪化した」という事例は、現場では決して特異な事例ではありません。

税務的な出口戦略と、事業としての収支計画は、必ず両軸で検討すべきです。
失敗パターン2.「需給バランスを見ずに建てる」

不動産活用の根幹は、需給バランスの存在確認です。

その地域に中長期的な居住需要はあるのか。競合物件との差別化は図れるのか。人口動態と地域間格差のトレンドに合致した活用なのか。

これを精査しないまま建築に踏み切ると、空室率の上昇、家賃の下落、想定収益の未達という三重苦に直面します。

「建てれば埋まる」という時代は終わりました。人口減少が加速する現在、市場調査と需要供給分析は、設計の前に行う必須プロセスです。
失敗パターン3.「借入リスクを軽視する」

土地活用は多額の借入を伴うことが多く、それ自体は問題ではありません。問題は、借入返済を前提に生活設計や相続プランを組んでしまうことです。

金利上昇、修繕費の増加、空室率の悪化――いずれか一つが想定を外れるだけで、キャッシュフロー構造は大きく変わります。不動産経営は、常に順調に推移するわけではありません。

借入計画を立てる際は、ベースケースだけでなく、ダウンサイドシナリオでの返済シミュレーションを必ず行うことが求められます。
失敗パターン4.「次世代の視点がない」

相続不動産の活用は、現世代だけで完結しません。

節税目的で建てた建物、長期の一括借上契約、多額の残債――これらを将来管理・承継するのは子世代です。現世代の判断が、次世代の選択肢を大きく制約することがあります。
「残せるか」まで見通して初めて、活用の意思決定は完結します。活用の出口戦略、承継後の維持コスト、次世代のライフプランとの整合性などを含む「100年視点の資産設計」が求められる時代です。

本質は「建てること」ではなく「成立させること」

不動産活用において問われるべきは、「何を建てるか」ではなく、以下の問いです。

その土地に、活用の適性と市場性があるか
長期にわたって、収支と経営が維持できるか
次世代まで、資産として引き継げるか

場合によっては、売却・自己使用・現状維持という判断が、最も合理的な選択になることもあります。
"活用の形"より"活用の成立"を問う

失敗する人に共通するのは、「何かしなければならない」という焦りと、「活用していれば安心」という思い込みです。

不動産活用で本当に問われるのは、需給バランス・収支・リスク・承継の四軸を統合的に検証し、長期的に成立する意思決定ができるかどうかです。

相続不動産は、建てれば解決する時代ではありません。だからこそ、建築の前に「本当にこの活用は成立するのか」を問い直すプロセスが、資産を守る第一歩となります。

次回は、「収益不動産になる土地、ならない土地」をテーマに、立地・需要・市場性の観点から不動産の適性を解説します。「同じ土地活用でも、なぜ結果に差が出るのか」の構造を整理します。

佐嘉田 英樹 さかた ひでき アテナ・パートナーズ株式会社 代表取締役。1991年に東京大学卒業後、富士銀行（現・みずほ銀行）入行、主に融資営業・マーケティング戦略企画に携わる。その後不動産・建設業界に身を転じ、建売分譲、賃貸アパート、介護福祉施設等の企画開発・売買などに従事し、2023年8月に独立。地主・不動産投資家・中小企業の不動産活用コンサルティングやプロジェクト・マネジメント、テナント企業の開業支援を行う。宅地建物取引士、不動産コンサルティングマスター、2級建築士、FP2級など幅広い専門知識を駆使し、総合的な視点からクライアントの課題解決にあたる。
アテナ・パートナーズ株式会社：https://athena-ptr.co.jp/
アテナ・パートナーズ株式会社は、お客様のニーズや目的を詳細にヒアリングして、物件や市場の調査を行った上で、所有不動産の有効活用、開発、建て替え、リノベーション・用途変更、売却、交換など、多角的・戦略的な企画提案・マネジメントを行う。企画計画から資金調達、テナント誘致、設計、工事、引き渡しまで一貫してプロジェクトをマネジメントすることで、独自のビジネスモデルを展開する。 この著者の記事一覧はこちら