東京・中央区で世帯増加率が大幅減「晴海フラッグ」問題などで“湾岸バブル”失速の兆し　価格上昇が影響
東京都庁のデータをもとに福嶋総研が作成した東京２３区の世帯増加率の変化 画像（1枚）

　東京・中央区で世帯増加に急ブレーキがかかっており“湾岸バブル”失速の兆しが見えている。不動産テック企業のマンションリサーチ株式会社はこのほど、２３年１月から今年３月まで、東京都２３区内中古マンション市場を調査した結果を公開（サンプル事例数２３万４６２１件）。

中央区の世帯増加数が大きく鈍化しており、同社は「住宅価格の上昇が居住選択に影響を与え、転入・世帯形成の意思決定に変化をもたらしている可能性を示唆しています」としている。

　東京都によると、世帯数は２３区すべてで２３、２４、２５年と増加を続けている。しかし２５年の増加率で前年を上回ったのは千代田区（０・３ポイント増）のみ。港区と北区はほぼ変化なし（０・０ポイント）で、その他２０区は増加率が鈍化している。特に著しいのが中央区で、２４年に世帯数が５・６％増加した一方、翌２５年は１・８％しか増えておらず、その差３・８ポイントの減少で２３区内ワーストとなった。

　同社は「令和６年（２４年）には、令和５年（２３年）と比較して都心５区（千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区）およびその周辺エリアにおいて、世帯数増加率が明確に鈍化しました。さらに令和７年（２５年）には、その減速がほぼ２３区全域に波及しており、これまで牽引（けんいん）役であった都心部から外縁部まで一様に『ブレーキ』がかかる構図となっています。これは、住宅価格の上昇が居住選択に影響を与え、転入・世帯形成の意思決定に変化をもたらしている可能性を示唆しています」と分析している。

　増加率が鈍化したと言っても、２５年も中央区の世帯数自体は増加している。ただし同社は「特に中央区の中古マンション供給の３～４割を占める湾岸エリアでは、価格上昇のスピードが著しく、その結果として需要の選別が進み、流動性の低下が顕在化しています」としている。また「東京都２３区全体に広がりつつある構造変化の一端と捉えるべきです。（中略）住宅価格の上昇が需要の拡大を抑制する段階に入った可能性が高いと言えます」と、この傾向は一過性ではないと見ている。

　中央区では１９９０年代から、臨海部でタワーマンションが複数建築され、晴海地区では東京五輪・パラリンピック競技大会用の選手村をマンション「晴海フラッグ」として開発している。一方で「晴海フラッグ」では、中国人投資家・富裕層による買い占めなどにより、日本人居住者が物件を手放す傾向があると報じられている。

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