憧れのタワマンに住み始めたけれど…インフラの不備、大規模修繕費用の落とし穴に「こんなはずじゃなかった」過去には一戸あたり250万円の費用負担の事例も

都市臨海部に林立するタワーマンション。華やかに見えるその空間だが、実は完成されすぎて余白がなく、リスクが潜んでいると建築エコノミスト森山高至氏は指摘する。

『ファスト化する日本建築』（扶桑社新書）より、一部を抜粋・再構成してお届けする。

タワマンは一本でかつての村落規模の人口を有する

50階近いタワーマンションはワンフロアに20から30の住戸が配置され、実質1000世帯近くが暮らしている。

1000世帯といえばその人口は3000人規模であり地方の村落の規模である。市町村合併前ならば村議会や町議会もそなえ、庁舎や郵便局に農林中金や信金などの金融機関さえ存在していたであろうコミュニティの規模といえる。

今、東京の湾岸エリアではこのような3000人4000人規模のタワマンが、ひとつの街区や埋め立てでできた人工島に、5本も6本も建つ。数キロ圏内の人口が2万、3万を超えており、10万にも及ぼうとしている。

そのような人口規模にもかかわらず、不動産開発の拙速な進行にインフラの整備や公共サービス拠点の設置が追いつかず、住民生活に多くの不備がある。

同時に低層階での商業施設や行政サービスなどの誘致空間を義務づけなかったため、これだけの人口増加に対して、社会機能の追加設置をおこなうことが困難になってしまっているのである。

また、超高層計画における総合設計制度は、公開空地の義務づけなどもあり、ほぼ人工的に舗装され、管理しやすい低木の植栽がチラホラ植えられているだけで、最小限の緑地しか存在しない。

このようなエリアはもともと工業地帯や倉庫街であったため、街区は大きく、道路も広い。幹線道路の通り抜けには優れているが、公共交通機関や駅までの歩行空間の整備もなく雨の日はビル風と相まって、傘をさしていてもずぶ濡れになってしまい、夜間も寂しく広く暗い街区を数百メートル歩いてやっとエントランスにたどり着く。

市バスやタクシープールも足りず、まるで私鉄沿線で始められた郊外地の開発初期段階のような様相で、最初の生活のインフラがまるで整っていないのである。

また、街区の広さの根拠は、超高層を成り立たせるための制度的空地でもあるため、空き地として、将来路面に商店街が形成される可能性もない。ならば、完全車社会で暮らせるかというと、世帯全員分の駐車場が確保されているわけでもない。

当然ながら住民同士のコミュニティも、通りや路地、庭といった家庭間の中間領域が存在しないため、隣近所という概念がなく、物理的生活空間ごとには、町内会のようなまとまりが形成しづらい。それぞれの家庭は職場や趣味の繋がりを地域外部に持ち、個別のセルが集合しているだけの状態であり、村落共同体としても成立していない。

もちろん、そのような近隣との付き合いが煩わしいという前提で、このような生活基盤を都市に求めている家族の存在が多いのも事実であろう。

しかしながら、高齢化による体力や活動範囲の低下、病気や怪我などによって生活の弱者となった場合に、また災害時の緊急事態において、こうしたコミュニティに所属しない家庭の有り様は脆弱と言うほかはない。

それだけでなく、生活スタイルというものは、家族構成や就学、就職で容易に変化する。入試等によって通学するエリアが遠くなった場合、企業の移転や異動によって通勤の利便性が失われたり、収入変動でパートに出ることになったり、といったような変化に対応可能な、別の交通手段や隣の町、近隣の他の事業所等々の選択肢が少なく、人口が多いわりには、商業地の多様性も育っていないのだ。

たとえば、人間関係の問題などによって、不意の出会いを避けるために、これまでと方向が逆の道を行くとか、反対側の街に通うとか、別の路線で買い物をするといったような対応が難しい。

このように臨海部の新興超高層住宅エリアでは、都市のつくられ方が初めから完成形で成長の余地や余白の部分がまったくなく、冗長性があまりに不足しているとしか言いようがないのだ。

都市とは本来なら、成長とともに人が増え、人とともに成長していくものであり、建物が完成したときが都市の完成ではないのである。

今現在おこなわれている将来の変化に対応していない超高層マンションのまちづくりには、問題の先送りが多々見受けられるのである。

特に筆者が懸念しているのが、タワマンの大規模修繕の時期である。

タワマンは大規模修繕ができるのか？

都市には新陳代謝はあるが、建築は老朽化する。

現在、多くのタワマンは築年数十数年以内である。もう数年の後には建物の外装も含めた「大規模修繕」という一大関門が待ち受けている。

大規模修繕とは築12年～15年を目安にマンションの主に外装をメンテナンスする工事のことである。なぜ、大規模修繕が必要かといえば、外装は長年にわたり風雨にさらされ紫外線を受けることで、素材の劣化が起こるからである。

具体的には、外装仕上げのタイルや塗装、そして窓枠や換気口などの穴を塞いであるシール、そして防水層である。

実は、建物というのは内装に関してそれほど劣化が見られなくても、外装は確実に劣化が進んでいるのである。そして、部屋の中からは分かりにくい外装の劣化に気付いたときには、壁や天井から水が滲みてくるなど、正直手遅れなのである。

通常、外装に使われている仕上げ材はタイルである。タイルは水に侵されにくく耐熱性も耐久性も高い素材である。しかしながらタイルを張り詰めた隙間に充填する目地材が十数年後には劣化し、隙間から浸水していたりする。そうなるとタイルの接着面にも影響があり、剥がれたり、漏水したりの原因になる。

次に外装に使われる頻度の高い塗装であるが、これは紫外線により徐々に分解され塗膜の強度が落ちて粉を吹いたりひび割れたりする。

その結果は塗装された金属部分の錆さびである。錆を放置しておくと酸化した鉄は膨張し周囲にヒビ割れを誘発し、腐食が進むと鉄そのものが劣化してしまう。

そして、一番の問題が隙間や穴を塞ぐシール材である。

シール材とは樹脂やシリコンでできた粘性や接着性能のある充填材であるが、これは十年以前に劣化してしまう。

しかし、充填材という性格上隙間周辺に変化がなければ埋められたシールが痩せたり外れたりしない限りはなんとか防水性能を維持していることも多い。

であるが、十数年以内に必ずシールの劣化を補修しておかないと、毛細管現象を含めた浸水により、防水層の下の金属やコンクリートを劣化させ、さらなる腐食や強度低下を起こす。

そのため、大規模修繕による外装のやり替えは、現代建築において必須なのである。

タワマンの大規模修繕費用は低層マンションの約2倍

この大規模修繕はまず建物周囲を足場で覆い、長いときには1年以上もかけて外装の補修をおこなう。

ほとんどのマンションで修繕積立金を納めているのはそのためである。おおよその目安として、1住戸あたり120万円くらいの費用がかかるといわれており、15年ごとであれば、1年で10万円程度の積み立てが必要となるから、修繕積立金も1ヶ月あたり1万円以上というのが一般的である。

しかし、それは15階建てくらいまでのマンションの話であって、30階、50階といった超高層マンション、タワマンではそうもいかない。

通常の足場で対応できる高さではないからだ。

現在のところ超高層のマンション大規模修繕を請け負うことのできる工事会社は限られており、その費用も未知数なのである。

2000年以前に建築したタワマンで2015年頃におこなわれた大規模修繕には約15億円ほどかかっている。約600戸なので一戸あたり250万円と、低層マンションの約2倍である。それでも、タワマンの大規模修繕をやれる業者を見つけるのに2年以上を費やし、実際の作業にも2年かかったという。

臨海部のタワマンの建設は2010年前後が多く、それらは皆、これから大規模修繕の時期を続々と迎えることになる。

建設時に比較して建設工事費も建材も高騰し、そもそも建設業者事体が減少している中、果たして当初の予定どおり大規模修繕がおこなわれるのか、修繕積立金で間に合うのか、決して楽観視することはできないだろう。

それだけでなく、投資のために購入し不在所有者も多いといわれるこうした臨海部のタワマンで、大規模修繕費用が想定以上に増額した場合に、理事会での承認が採決され得るのかどうか、という問題も残している。

そういった意味でも、タワーマンションを一建物とだけ見るのではなく、多くの人が暮らすコミュニティとして、持続的な都市生活の基盤としての位置付けと法整備が必要となるはずだ。

それを放置して、新築時にのみ様々な制限を掛けてはいるが、許認可後の運営や、数十年後の姿にまで言及しない行政も、分譲したら終わりのデベロッパー、建設会社も建築家も、都市計画的な対応を怠っているという現状は、完全に都市のファスト化をさらに助長しているということに他ならないであろう。

文／森山高至　サムネイル／Shutterstock

『ファスト化する日本建築』 (扶桑社新書)

『ファスト化する日本建築』 (扶桑社新書)

早い工法、安い建材、簡単な計画──　
最近の建物、 なにかがおかしい!? 

・「木」を貼りたがる公共施設
・写真映えを優先する建築デザイン
・迫るタワマンの「大規模修繕」問題
・理念のない大阪・関西万博　……etc.

建築エコノミストが現代日本の建築業界を蝕む「腐敗」を斬る！ 

いま、日本の建築業界の根底が揺らいでいます。
たとえば、有名建築家によって設計された施設が、オープン時には華々しい見た目から話題になったものの、本来なら何十年ともつはずなのに、数年で朽ちてしまい、何億円と補修費用がかかる……というニュースが世間を騒がせています。
また、住宅や商業施設では、石や無垢材といった自然木材を目にする機会は減り、化粧板や合成素材といった「フェイク建材」が巷に溢れ、本物の素材を扱える職人は姿を消しつつあります。