不動産相続で後悔する人と成功する人の差「4つの典型的な失敗パターン」とは

「こんなはずではなかったのです。」相続不動産の相談現場で、最も多く耳にする言葉のひとつです。売却が完了している、あるいは活用がすでに始まっている。表面的には前に進んでいるにもかかわらず、結果に納得しきれていない。そうしたケースが後を絶ちません。相続不動産における失敗の本質は、「判断の誤り」よりも「進め方の誤り」に起因するケースが圧倒的に多い。この点を、今回は4つの典型パターンから整理します。1.「とりあえず売る」という軽い判断「管理が大変だから、とりあえず売ってしまおう」この判断自体が誤りとは言いきれません。しかし問題は、その「進め方」にあります。相場を調べず売出価格を設定する1社の査定だけで意思決定する販売戦略を検討しないまま市場に出す不動産売却は「出せば売れる」ものではありません。戦略次第で結果が大きく変わります。比較・検証のプロセスを省略することが、資産価値の毀損に直結します。2.「有効活用」という言葉に引きずられる「活用すれば価値が上がる」という期待は、もう一つの典型的な落とし穴です。建て替えれば収益が上がるはず新たな用途に転換すれば需要があるとりあえず何か建てれば良い活用には、先行投資が伴います。立地・需要・収支を十分に検証しないまま進めると、収益が上がらないどころか、リスクを拡大させる結果になりかねません。実務の現場では、「何かをする」よりも「何もしない方が正解」という判断が合理的なケースも少なくありません。活用の是非は、収益シミュレーションと出口戦略の両面から冷静に検討すべきです。3.専門家に「任せきり」にしてしまう相続不動産の実行フェーズには、不動産会社・建築会社・税理士・司法書士など、多くの専門家が関与します。しかし、それぞれの専門家は本質的に「部分最適」の提案を行う存在です。提案内容を十分に検証しないまま承諾する他の選択肢との比較を行わない一社・一者に意思決定を委ねるこうした状態では、意思決定が一方向に偏るリスクが高まります。全体最適の判断は、最終的には相続人自身が担うという認識が不可欠です。セカンドオピニオンの活用や、専門家間の調整役(プロジェクト・マネジャー的存在)の起用が有効な局面も多くあります。4.時間軸を意識していない相続不動産は、時間の経過とともに価値が変動します。売却まで想定以上の時間を要する空室期間が長期化し、収益が悪化する修繕時期が迫り、対応コストが膨らむ時間軸を考慮しない計画は、計画通りに進まないどころか、資産価値を毀損させます。「いつまでに何をするか」というロードマップの設計が、戦略の根幹をなします。失敗を避けるための3つの視点これらの失敗パターンを回避するために、私が現場でつねに意識してきた3つの視点を整理します。○1.比較する1つの選択肢だけで判断しないことです。売却であれば複数の手法を、活用であれば複数のプランを並べ、比較検討することではじめて適正な判断が可能になります。「比較」は、コストではなくリスクヘッジです。○2.数字で考える感覚や印象ではなく、数字を根拠に冷静・客観的に判断することが不可欠です。キャッシュフロー・投資回収期間・リスク幅を具体的に把握することで、意思決定の精度は格段に向上します。○3.全体で考える相続不動産は単体で見るのではなく、金融資産とのバランス、将来の生活設計、事業との関係性といった資産全体の中で位置づけるべきです。この「面」の視点を欠くと、局所的には正しくても、全体としては最適でない判断に陥ります。成功する人には何が違うのか相続不動産で成功する方には、共通した行動特性があります。それは、焦って「すぐに動かない」ことです。特に多額の先行投資を伴う判断においては、情報収集・比較・整理のプロセスを丁寧に踏んだうえで行動に移しています。セカンドオピニオンも積極的に活用しています。一見遠回りに見えるこのプロセスこそが、中長期的に見て最も合理的な結果へとつながります。相続不動産は「進め方」で結果が変わる相続不動産は、単なる不動産ではありません。家族の歴史と感情が蓄積した資産であると同時に、冷静な判断を求められる経営資産でもあります。「焦って動く」「任せきりにする」「比較しない」——この3つの行動が、結果を大きく左右します。重要なのは「何を選ぶか」ではなく、「どう進めるか」。決断に至るプロセスの質が、最終的な成果の質を決定します。ここまでの連載を通じて見てきたように、相続不動産は個々の判断の積み重ねではなく、一連のプロセス全体として成り立っています。そのプロセスを適切に管理することが、資産価値の最大化と、後悔のない資産継承の実現へとつながるのです。 佐嘉田 英樹 さかた ひでき アテナ・パートナーズ株式会社 代表取締役。1991年に東京大学卒業後、富士銀行（現・みずほ銀行）入行、主に融資営業・マーケティング戦略企画に携わる。その後不動産・建設業界に身を転じ、建売分譲、賃貸アパート、介護福祉施設等の企画開発・売買などに従事し、2023年8月に独立。地主・不動産投資家・中小企業の不動産活用コンサルティングやプロジェクト・マネジメント、テナント企業の開業支援を行う。宅地建物取引士、不動産コンサルティングマスター、2級建築士、FP2級など幅広い専門知識を駆使し、総合的な視点からクライアントの課題解決にあたる。アテナ・パートナーズ株式会社：https://athena-ptr.co.jp/アテナ・パートナーズ株式会社は、お客様のニーズや目的を詳細にヒアリングして、物件や市場の調査を行った上で、所有不動産の有効活用、開発、建て替え、リノベーション・用途変更、売却、交換など、多角的・戦略的な企画提案・マネジメントを行う。企画計画から資金調達、テナント誘致、設計、工事、引き渡しまで一貫してプロジェクトをマネジメントすることで、独自のビジネスモデルを展開する。 この著者の記事一覧はこちら

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