「億ション」に異変!? バブル超えの価格高騰も、金利上昇で「買い手」減少か

マンションリサーチは2026年4月17日、首都圏の中古マンション市場および住宅ローン金利の動向に関する調査結果を公開した。本調査は、東日本不動産流通機構の公表データやDH住宅ローン指数を用い、価格上昇が続く市場の内部で起きている変化や金利動向が及ぼす影響を分析したものである。

○成約単価はバブル期を上回るも、価格上昇に頭打ち感

首都圏の2026年3月の中古マンション成約㎡単価は、前年同月比で71ヶ月連続の上昇を記録した。価格水準は1990年9月のバブル期を上回るトレンドを示唆している。

一方で、新規登録㎡単価の上昇ペースは鈍化し、横ばい圏での推移が目立っている。成約価格についても足元では頭打ち感が見られ、上昇の勢いに変化が生じ始めている。
○1億5000万円以上の高価格帯で「在庫」が増加

市場では在庫㎡単価のみが上昇を続けており、高額物件の滞留が鮮明になっている。特に1億5000万円以上の高価格帯において在庫数の増加が顕著であり、需要の吸収力が低下している。売主の価格設定は徐々に慎重化しており、成約価格の強さの裏側で需給ミスマッチが拡大している状態にある。

○流動性の低下と金利上昇が市場を冷え込ませる要因に

高価格帯市場では「値下げしても売れない」状況が広がっており、販売日数および値下げ回数が増加傾向にある。この背景には、日本銀行によるマイナス金利政策の解除と政策金利の引き上げがある。金利上昇は調達コストを増加させ、購買力を低下させるため、高額物件においても需要の減退を招く要因となっている。
○変動金利は緩やかな上昇トレンド。大手行が基準金利を0.25%引き上げ

2026年3月の変動金利は概ね横ばいだが、DH住宅ローン指数は「0.973%」と前年(0.652%)を上回り、上昇トレンドが継続している。2025年12月の再利上げを受け、大手行が基準金利を約0.25%引き上げるなど、今後は段階的な上昇が進む見通しである。日銀の追加利上げ姿勢もあり、先行きは上昇圧力が強まる局面にある。

○固定金利も上昇基調が継続。全期間固定は3.064%の高水準

10年固定金利のDH住宅ローン指数は「2.260%」となり、前年の1.551%から大きく上昇した。

また、全期間固定金利も「3.064%」と高水準を維持している。フラット35を含め、ほぼ全ての金融機関が金利を引き上げており、市場全体で水準切り上げが進行している。金融政策の正常化が進む中で、高止まり局面が続く可能性が高い。