住宅ローンは固定か変動か? 金利上昇局面で後悔しない選び方をFPが解説

2026年4月、多くの金融機関が住宅ローンの変動金利を引き上げ、全期間固定型の代表格「フラット35」の金利も上昇しました。日銀のマイナス金利政策解除以降、追加利上げが続き、住宅ローンを取り巻く環境は大きく変わりつつあります。

これから住宅ローンを借りる人、すでに借りている人はどう判断すればよいのでしょうか。

本記事では、金利上昇局面における住宅ローンの考え方を整理しながら、固定金利と変動金利の選び方をファイナンシャルプランナーの視点でわかりやすく解説します。
○金利上昇局面で住宅ローン選びが難しくなっている理由

これまで日本では、長期間にわたって低金利が続いてきました。住宅金融支援機構の調査によると、住宅ローン利用者の7割以上が変動金利を選択していることから、「変動金利の方が有利」という考え方が一般的でした。しかし、現在は状況が変わりつつあります。
○固定金利の上昇

長期固定金利の指標となる10年物国債の利回りは、中東情勢の緊迫化や原油高によるインフレ懸念を背景に上昇傾向が続いています。こうした動きを受け、全期間固定型の住宅ローンフラット35(融資率9割以下・新機構団信付き)の2026年4月の最頻金利は年2.49％となり、前月から0.24％上昇しました。
○変動金利の上昇

マイナス金利政策解除以降、3回の追加利上げにより、変動金利型住宅ローンの金利に影響を及ぼす「政策金利」は約0.75％まで上昇しています。2026年3月の金融政策決定会合では、政策金利の据え置きを決定しましたが、4月は基準金利の見直しのタイミングにあたり、多くの金融機関が変動金利の適用金利を上げました。

このように、現在の住宅ローンの金利は、固定金利も変動金利も徐々に上がっています。これまでの「変動一択」の時代から、「どちらにもリスクがある時代」に変わったことが、住宅ローン選びを難しくしている最大の理由です。

ここからは、変動金利と固定金利のそれぞれの特徴を理解するために、メリット・デメリットを整理します。

○メリット

一般的に固定金利より金利が低いため、返済額を抑えられる

短期間で繰り上げ返済できれば有利になる

○デメリット

将来金利が上昇すると、返済額が増える

借入時点で返済額が見通せないため、資金計画が立てにくい

変動金利型は、市場金利の変動を住宅ローン金利に反映させるもので、一般的に半年に1回金利が見直されます。金利変動リスクを住宅ローン利用者が負うため、固定金利型よりも金利が低く設定されます。つまり、低金利を享受する代わりに、将来のリスクを引き受ける商品と言えるでしょう。
○メリット

借入後に、金利が上昇しても返済額は変わらない

借入時点で返済額が見通せるため、資金計画が立てやすい

○デメリット

一般的に変動金利より金利が高いため、返済額が多くなりやすい

低金利が続いた場合に不利になる

全期間固定金利型は、借入時に将来にわたる適用金利と返済額が確定します。金利変動リスクは金融機関が負うため、変動金利型よりも金利が高く設定されます。つまり、金利上昇リスクを回避する代わりに、一定のコスト(高めの金利)を支払う「保険」のような性質を持ちます。
○固定金利が向いている人

次のような人は固定金利型が向いています。

家計に余裕があまりなく、返済額が増えると負担が大きくなる人

教育費など、今後支出の増加が見込まれる人

将来の安心のために、毎月の返済額を確定させておきたい人

金利の動きを気にせず、安定した生活を送りたい人

貯蓄が少なく、繰り上げ返済の余力があまりない人

特に子育て世帯は、教育費のピークと住宅ローン返済が重なるケースが多いため、返済額が一定である固定金利型は将来の安心につながります。
○変動金利が向いている人

次のような人は変動金利型が向いています。

家計に余裕があり、金利上昇にも対応できる人

返済期間が比較的短い人

積極的に繰り上げ返済を行う予定がある人

経済や金利の動向に応じて、柔軟に対応できる人

金利が上昇した場合でも、繰り上げ返済を積極的に行って返済期間を短くできれば、影響は軽微で済みます。このようにリスクをコントロールできる人にとっては、変動金利は有利な選択肢となります。
○借り換え時に固定金利を選ぶケース

現在、すでに変動金利で借りている人も、以下のようなケースでは、固定金利への借り換えを検討してみるといいでしょう。

金利が大きく上昇する前に、リスクを固定したい

家計に余裕がなくなってきた

返済期間がまだ長く残っている

借り換えには手数料や諸費用がかかるため、それらを含めてもメリットがあるかを見極める必要があります。金利差やローン残高、残返済期間によっては有利にならないケースもあるため、必ず事前に試算しましょう。多くの金融機関では借り換えシミュレーションが用意されており、借り換え前後の諸費用を含めた増減額を確認できます。

一般的に住宅ローンの借り換えは、現在よりも低い金利に切り替え、総返済額を減らすことを目的に行われます。一方で、将来の金利上昇を見据えて固定金利に借り換える場合は、現在よりも金利が高くなり、毎月の返済額が増えるケースがほとんどです。

それでも金利上昇リスクを避けられる点はメリットですが、予想に反して低金利が続く可能性もあります。このように、将来の金利動向を正確に予測することは困難である以上、「総返済額を減らすこと」にこだわり過ぎず、「返済額を安定させて安心感を得ること」を重視するのであれば、固定金利への借り換えは有効な選択肢となります。
○迷ったときの判断ポイント

最後に、どちらを選べばいいのか迷ったときの判断のポイントを整理します。
○1．家計の余裕度

余裕がなければ固定、余裕があれば変動
○2．今後の支出予定

教育費などの支出が増えそうなら固定が安心
○3．借入期間

短期なら変動、長期なら固定が安心
○4．金利上昇リスクへの考え方

リスクをコントロールできるなら変動、将来の安心を優先するなら固定
○組み合わせもできる

それぞれの特徴を活かした次のようなローンの組み方もあります。どちらか一方に決める必要がないので、柔軟に対応したい場合の選択肢になります。
○固定金利期間選択型

借り入れ当初の一定期間は固定金利、その後は原則として変動金利(再度、固定金利を選択することもできる)を適用する住宅ローンのことです。

一定期間は固定で安心しつつ、その後は情勢を見ながら金利タイプを見直せるのが特徴です。固定期間の長さにもよりますが、全期間固定型より金利は低めに設定されるのが一般的です。
○ミックスローン

変動金利と固定金利を組み合わせて利用する住宅ローンです。たとえば3,000万円を借りる場合、1,500万円を変動金利、残りの1,500万円を固定金利で借り入れるイメージです。

金利変動リスクを分散できるのがメリットですが、裏を返せば、それぞれの金利タイプのメリットが半減することにもなります。
○まとめ

金利のある世界へと移行した今、住宅ローンは金利上昇リスクを前提に選ぶ時代になりました。数十年にわたる長期の契約である以上、選択によって総返済額に大きな差が生じることもあります。しかし、最終的な支払額よりも重要なことは、毎月の返済をライフプランに沿って無理なく続けられるかどうかです。金利タイプの選択は「どちらが得か」ではなく、「自分に合っているか」で判断することが大切です。

変動金利は低コストで有利になりやすい一方、将来の不確実性があります。固定金利は安心感がある反面、コストがかかります。それぞれの特徴を理解し、自分の家計や将来設計に照らし合わせ、長期にわたって安定して返済できる方法を選ぶことが重要です。納得できる住宅ローン選びにつなげていきましょう。

石倉博子 いしくらひろこ ファイナンシャルプランナー(1級ファイナンシャルプランニング技能士、CFP認定者)。“お金について無知であることはリスクとなる”という私自身の経験と信念から、子育て期間中にFP資格を取得。実生活における“お金の教養”の重要性を感じ、生活者目線で、分かりやすく伝えることを目的として記事を執筆中。 この著者の記事一覧はこちら