うめきた一戸40億円タワマンに専門家は「特別の中の特別、今後なかなかでないだろう」　“ナフサショック”で値上がり…住宅修繕費が10年前の1.4倍という試算も、マンションの買い時は今！？
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25日、「うめきた」で建設中のタワーマンション「グラングリーン大阪 THE SOUTH RESIDENCE」のモデルルームが報道公開されました。最上階の部屋の価格はなんと40億円。

関西の分譲マンションの中で最高額です。

価格高騰の影響は「住宅を買う時」だけでなく、住宅やマンションの経年劣化による「修繕」にかかる費用が数年前に比べ約1.4倍になっているという試算も…

何もかも値上がりするこの時代に「住まい」とはどう付き合っていけばいいのか？不動産経済研究所の笹原雪恵所長らへの取材を踏まえ、MBS米澤飛鳥解説委員が解説します。

一戸40億円！？「空と対話する」超ラグジュアリーなマンション

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大阪梅田の再開発エリア「うめきた」で建設中のタワーマンション「グラングリーン大阪 THE SOUTH RESIDENCE」のモデルルームが報道公開されました。
　
コンセプトは「ザ・スイート　空と対話する」ということで、最上階である45階の部屋は、広さ約387平方メートルで、リビングはもちろんダイニング・キッチン、ベッドルーム、さらにバスルームからも大阪の街をのぞむことができます。その価格はなんと40億円。関西の分譲マンションの中で最高額となるといいます。

この40億円という価格について、不動産経済研究所の笹原雪恵所長は「突拍子もない額ではない」と話します。立地が良く、ラグジュアリーで『特別の中の特別』なマンション、今後こういった住宅はなかなかでてこないだろうといいます。

【グラングリーン大阪 THE SOUTH RESIDENCE】
階数：45階建て
戸数：538戸(一般分譲217戸)
広さ：50.92㎡～387.39㎡
価格：2億円前後～40億円
完成予定：2028年3月下旬 

大阪市内の新築分譲の平均価格　10年ほどで約1.7倍に

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こうした超富裕層向けの物件に限らず、一般的な新築分譲マンションの価格高騰も続いています。

大阪市の新築分譲マンション平均価格（※投資用･定借除く　不動産経済研究所調べ）は、2016年は4569万円でしたが、2025年には7901万円と約1.7倍に上昇しています。

マンション購入を検討中の人は「いま出ている物件を」

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マンション価格の上昇傾向が続く背景には、人件費の上昇や資材価格の高騰があります。特に現在、中東情勢の悪化に伴う原油由来の「ナフサショック」が深刻な影を落としています。

不動産経済研究所の笹原氏はナフサ不足によるリスクについて、資材の価格高騰が販売価格の上昇につながると指摘。工期が長期化することで引き渡しの遅れも出てくるだろうと話します。

そうしたことから、マンションの購入を考えている人は、すでに価格が提示されている現行の物件から検討する方がリスクを抑えられる可能性があるということです。

“定期借家契約”なら家賃値上げに応じるしかない！？

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住まいに関する負担増は、新築マンションの購入を検討している人だけの問題ではありません。賃貸住宅に住んでいる場合にも、家賃が高騰するリスクが現実のものとなりつつあります。

LIFULLHOME'S総研の中山登志朗副所長によると、住んでいる途中に家賃を上げられるケースはすでに発生していて、今後さらに増えていく見通しです。ここで重要になるのが賃貸の契約形態です。

普通借家契約（通常1～2年で契約更新）：値上げが不服なら交渉可
定期借家契約（一定期間で契約終了）：期間満了後の再契約の場合は応じるしかない

ただし、約8割の人が交渉可能な普通借家契約だといいます。自分がどちらの契約形態を結んでいるのか、あらかじめ把握しておくことが大切です。

修繕費も値上がり…10年前の1.4倍という試算も！？

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すでに家を所有している「持ち家」の人にとって大きな負担増となるのが、住まいの維持にかかる「修繕費」です。

マンションの修繕積立金（近畿圏・新築時）の動向を見ると、広さが60㎡の場合の月額平均は2015年には4866円だったものが2025年には7260円へと大幅に上昇しています（不動産経済研究所調べ）。

また、【一戸建てにおける築後30年間の修繕費の試算】では…

2021年　約876万円
2026年　約1193万円
（さくら事務所調べ）

主に外装や構造の工事に約906万円、水回りの設備に約233万円など、多額の費用が必要となるということです。

一戸建ては「3～5年ごとの診断を」こまめな修繕でコスト↓

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こうした修繕費の高騰に対し、私たちはどのように備えれば良いのでしょうか。

マンション管理士の松本洋氏は、マンションの修繕費の値上げについて、住民の多数決で最終決定されるため、理事会などでしっかり話し合うことが大切だと指摘。

また、業者の提示額をそのまま受け入れるのではなく、不要な工事がないか精査し、場合によっては外部のコンサルタントを入れて妥当性をチェックすることが推奨されます。

一方、さくら事務所によると、一戸建ての場合は「3～5年ごとの定期的な診断」がカギとなります。建物や設備のダメージが小さいうちにこまめな修繕を行うことでコストを抑制することができます。

新築を買う人も、すでに家を持っている人も、これからは「住まいにはお金がかかる時代」であることを見据えた資金計画が必要不可欠です。

（2026年5月25日放送 MBSテレビ「よんチャンＴＶ」内『米澤プレゼン』より）

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