＜長期的な資産価値とは＞建築基準法改正の今がアパート経営のチャンス

時田秀一（本誌ライター）

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ビジネスの世界において、「法律の改正」や「ルールの変更」は、新しいヒット商品が生まれる最大のチャンスだといわれている。もちろん、法改正によってこれまでできていたことができなくなるといったデメリットもある。しかし、その変化をどう扱うかによって、結果はプラスにもマイナスにもなる。

企業にとっては、決められたルールの中で、いかにライバルに差をつけて新しい価値を生み出せるかが勝負であり、市場のルールが変わる瞬間こそ、企業の「変化に対応する力」が最も試される場面ともいえよう。例えば、2025年4月に施行されや建築基準法などはその典型だろう。

「アパート経営なんて、まだ自分には関係ない」と思う人は多いだろうが、今回の法改正によって、アパート経営が以前より資産価値が上がる可能性があり、見逃せない。

＜建築基準法の改正のアパート経営のメリット＞

これまで木造アパートを建てる際、建物の「高さ」には厳しい制限があった。そのため不動産会社は、決められた土地（平面）をどれだけパズルのように使い切るかで勝負するしかなかった。しかし法改正によって高さの制限が変更になったことで、平面だけでなく「高さ」も活かした立体的（3D）な空間づくりが可能へと、ルールがガラリと変わった。それによって、同じ広さの土地でも、上に空間を伸ばしてスペースを増やせば、そこから得られる家賃収入をぐんと伸ばすことができる。

そこで本稿では、前回に引き続き、五大都市圏を中心に会社員の方が安心してアパート経営を始められるよう提案している株式会社シノケンプロデュース（東京・代表取締役　玉置貴史）の担当者に取材し、建築基準法改正後のアパート経営について紹介したい。


今回の改正法を受け、同社では早速、改正法のレバレッジをきかせた新商品「LOFTRIA（ロフトリア）」を開発している。このLOFTRIAは、改正法がアパート経営にとっていかにメリットがあるのかがよくわかる、教科書のような商品である。まずはこれを紹介しよう。LOFTRIAは「木造3階建て・全室ロフト付き」のアパート建築である。一見すると「えっ、何が新しいの？」と思うかもしれない。それこそ盲点である。意外に思われるかもしれないが、これまでは、ロフトなしの3階建てか、ロフト付きであれば2階建ての高さが限界だったが、今回の法改正で、初めて「木造3階建て・全室ロフト付き」が実現できる「高さ」が認められたのである。

法的にはその高さが認められたものの、これまで賃貸アパートとして「木造3階建て・全室ロフト付き」を安全に建てるためには、技術的に高いハードルがあった。一般的に、都心の狭い土地で3階建てを建てようとすると、鉄骨を使うケースが多い。しかし鉄骨は建築コストが高く、「利回り」を大きく圧迫してしまう。

そこで「木の温もりや建築コストの安さを残しつつ、鉄骨に負けない強さを持った木造の3階建て」が求められるのだが、木造で各階の高さを高くし、さらに内部を立体的にするのは、地震や台風への計算が極めて厳しくなる。どんなに素晴らしいアイデアであっても、それを実際に建てる「確かな技術力」がなければ、長期的に安定な商品は決して生まれないのだ。

今回の法改正に合わせてシノケンプロデュースがスピーディに商品化できたのは、創業以来、30年以上にわたり、主要都市（東京23区・仙台市・名古屋市・関西（大阪市・京都市）・福岡市）を中心として約8,000棟のアパート経営プロデュースの実績を積み重ねてきたからだろう［註］。

＜ 「リモートワーク時代」のニーズを捉えた空間設計＞

同社によれば、本当に収益性の高いアパートづくりに必要なものは、高いハードルを越える技術力だけではないという。むしろ、その技術を使って「入居者が本当に求めている部屋」を作り出し、常にアパートをアップデートし続けることだと考えているそうだ。

例えば、今回開発された『LOFTRIA』も、ただ単に空間が広いだけではない、という発想はユニークだ。近年のリモートワークの普及などで、若者が家の中で過ごす時間が長くなっている。食事、仕事、睡眠が全て同じ「ただの四角いワンルーム」では、どうしても息が詰まってしまう。

そこで、天井の高さを3.0mにして広々とした開放感を生み出し、ロフトを設けることで「下の階は仕事やリラックスの空間、階段を上がったロフトは完全なプライベートの空間」というように、生活にメリハリをつけられる空間を入居者に提供する、というスタンスである。非常に実用的であり実務的な考え方である。他にも、ロフトへ上がるための階段をただのハシゴではなく「収納ボックス」として使えるようにするなど、空間を1ミリも無駄にしない工夫が詰め込まれているあたりが、現代の若者のニーズとも合致している。

こうした「他にはない付加価値」を持った間取りは、周辺のありふれたワンルームよりも強気な家賃設定が可能になる。また、築年数が経っても家賃を下げずに済むことも多く、デザインへのこだわりがそのまま「長期的な資産価値」へと直結するのだ。

＜「売って終わり」にしないリアルな声の重要性＞

シノケンプロデュースの主張は、そのまま都市圏でのアパート経営の重要ポイントと重なる。同社の基本スタンスである「アパートを建ててオーナーに売ったら終わりではない」は、今の時代のアパート経営には絶対不可欠な条件であると言っても良い。

例えば、シノケンプロデュースの場合は、自社グループ内の賃貸管理部門で全国53,000戸以上の部屋を管理し、日々入居者と接し「ここが使いにくい」「こんな設備が欲しい」「収納がもっと必要だ」という生のフィードバックを直接受け取る環境がある。この「現場のリアルな声」がダイレクトに開発チームに届ける仕組みも、必要な環境の一つだろう。

＜ 「進化し続ける企業」を選ぶことが最大のリスク対策＞

もしあなたが将来のために手堅いアパート経営を考えるなら、一番恐れるべきリスクは何か。それは言うまでもなく、「自分の持っているアパートが時代遅れになり、誰からも選ばれなくなること（＝空室による無収入）」だ。アパート経営は、数十年という長い歳月を共にするビジネスである。だからこそ、過去の成功体験に固執する会社ではなく、法改正という「ルールの変化」を即座に「収益のチャンス」へ変換し、若者のライフスタイルに合わせて自らをアップデートし続ける「シノケンプロデュースのような開発力のある企業」をパートナーに選ぶ意味は、計り知れないほど大きい。

変化の激しい時代、ただのアパートオーナーで終わるか、それとも「進化し続けるアパート」で賢く資産を増やすか。手堅い資産づくりを実現したいのであれば、単なる物件比較を超えた先にある実績を有するパートナー選びが重要だ。NISAなどをきっかけに「将来の資産づくり」を考え始めたビジネスパーソンにとって、建築基準法改正が行われた今、アパート経営はチャンスの一つであるように思う。本誌では今後も読者に価値ある情報を届けるので乞うご期待。

［筆者註］シノケンプロデュース社は「賃貸住宅に強い建設会社ランキング」では10年連続で日本一（自社開発実績/全国賃貸住宅新聞　2015-2019 年度 5 年連続 全国賃貸住宅着工棟数ランキング、2020-2024 年度 5 年連続 全国賃貸住宅完工棟数ランキング）などの実績を持つ。