【投資クイズ】長期国債vs国内株式vsJ-REIT、利回りが高いのは？

「長期金利」や「国内株式の配当利回り」、そして「J-REITの分配金利回り」。金融の正常化が進む中、これらの利回り関係に18年ぶりの大きな変化が起きています。

今日のクイズ

　今日は二つクイズを出題します。まずは第1問です。

第1問

　以下のグラフの【A】と【B】は、それぞれ以下【1】【2】のどちらを表しているでしょうか？

【1】長期国債（新発10年物国債利回り）
【2】東証上場企業の配当利回り（加重平均）

出所：QUICKデータより筆者作成

ヒント：「利回り革命」と「逆利回り革命」

　長期金利（10年固定利付国債利回り）と株の配当利回りを比較したら、普通は、長期金利の方が高いものです。ところが、近年日本では「異次元金融緩和」をやったために、長期金利が異常に低くなっていました。

　長期金利が株の平均配当利回りを下回るようになったことを、「利回り革命」と呼びます。一方、長期金利が株の平均配当利回りを超えるようになることを、つまり、普通の状態に戻ることを「逆利回り革命」と呼ぶこともあります。

第1問の正解

【A】＝【2】、【B】＝【1】です。

出所：QUICKより作成

　ご覧いただくと分かる通り、近年、長期金利が急騰して、2026年2月には18年ぶりに東証配当利回りを超えました。

　今から18年前の2008年には長期金利が株の配当利回りを下回る「利回り革命」が起こりました。異次元緩和が続く間、株の配当利回りは長期金利を2％以上、上回ることもありました。

　あれから18年、金融の正常化が進められ、やっと長期金利が配当利回りを超えました。その結果、やっと「逆利回り革命」が起こりました。

第2問

　第1問のグラフにさらに【C】【D】二つの線を書き加えました。これはそれぞれ【3】【4】のうち、どちらでしょうか？

【3】J-REIT平均分配金利回り
【4】超長期金利（30年物国債利回り）

出所：QUICKより筆者作成

不動産への小口投資を可能にしたREIT

　不動産投資信託（REIT：リート）とは何かご存じない方もいらっしゃると思いますので、簡単に説明します。REITは、不動産への小口投資を可能にした「不動産投資信託」です。

　個人投資家が、ワンルームマンションからアパート1棟といった不動産の物件に投資する場合、かなり大きな金額が必要です。資金規模の制約から、個人投資家が直接投資できる対象は限られます。

　しかし、J-REITを通じて投資すれば、都心一等地の大型ビルに投資することができます（図A）。

出所：筆者作成

第2問の正解

【C】＝【3】、【D】＝【4】です。

出所：QUICKより筆者作成

　長期の資産形成には、日本株・米国株など株式投資が必須ですが、分散投資として利回りが高くなってきた債券の魅力も高まってきています。長期の安定的な資産運用を考えるならば、株と債券に分散投資していくのが良いと思います。

　また、J-REITの平均分配金利回りは約4.7％で、魅力的な水準です。

　日本の都市部の不動産賃料・不動産価格が継続的に上昇する時代となる中、J-REITを通じて不動産市場に分散投資をする価値が高まっていると思われます。

（窪田 真之）