親から相続した実家、「貸せば儲かる」ハズが...専門家が語る“赤字垂れ流し物件”の共通点

「何か活用できませんか?」相続不動産の相談で、最も多く耳にするひと言です。実家、空き家、駐車場、農地、別荘地――。不動産の種類を問わず、「とにかく何かに使わなければ」と考える方は少なくありません。しかし、この問いかけには重要な前提が抜け落ちているケースがあります。「この不動産をどう活用するか」を考える前に、まず「活用するのか、それとも放置するのか」を明確に判断することが出発点です。「放置」という選択が招くリスク「とりあえず様子を見る」「時間ができたら考える」――こうした対応は一見現実的に見えます。しかし不動産において「放置」は、リスクを選択することに等しいと言えます。未利用の空き家や土地をそのままにしておくと、次のような問題が複合的に生じます。建物・設備の老朽化・劣化の加速雑草繁茂・害虫発生・不法侵入などの管理不全防犯・防災上のリスク増大周辺環境への悪影響と近隣トラブルのリスク資産価値の継続的な下落これらは単なる個人の問題にとどまらず、地域コミュニティ全体に影響を及ぼす社会課題でもあります。不動産の所有者には、その資産を適切に管理し、何らかの形で関わり続ける社会的責任があると言えるでしょう。「活用」の本質的な意味では、「活用する」とは具体的に何を指すのでしょうか。多くの方が「貸して収益を得ること」を思い浮かべますが、それは活用の一形態に過ぎません。実務的に整理すると、不動産の活用方法は以下の3つに集約されます。○1.売却する不動産を売却して現金化する方法です。「手放す」選択に見えますが、実務上は極めて合理的な活用戦略の一つです。メリット：資産を現金化し、維持・管理コストと将来リスクから解放される。相続人間での公平な分割も実現しやすい。デメリット：将来的な価値上昇の可能性を手放すことになる。思い入れのある不動産の場合、心理的負担も伴う。特に、需要が弱いエリアや管理が難しい不動産では、売却が最も現実的かつ合理的な選択になるケースは少なくありません。「手放すこと＝失敗」ではなく、出口戦略の一つとして冷静に評価することが重要です。○2.賃貸する第三者に貸し出し、継続的な収入を確保する方法です。不動産保有を維持しながらキャッシュフローを生む点が最大の特長です。メリット：継続的な賃料収入が得られ、資産を保有し続けることができる。デメリット：空室リスク、修繕・管理コスト、賃料下落リスクが伴い、資金繰りに窮する可能性がある。重要なのは、「賃貸は事業として成立するかどうか」。需要の乏しいエリアで無理に賃貸を選択しても、安定した収益は見込めません。賃貸を選ぶ際は、需要調査・収支計画・融資条件を総合的に検討したうえで判断することが不可欠です。○3.自己使用する自宅として居住する、あるいは事業拠点として活用する方法です。メリット：外部環境の変動に左右されにくく、生活や事業に直接的な価値をもたらす。デメリット：直接的な収益は生まれない。維持コストは継続的に発生する。特に実家の場合、「自ら住む」という選択が最もシンプルかつ合理的になることがあります。ライフプランに合わせた検討が求められます。なぜ「賃貸」に偏りやすいのか多くの方が「活用＝賃貸」と考える背景には、以下のような心理的バイアスがあります。新たな収益を得られるという思い込み「売却はもったいない」という感情的な判断しかし現実には、すべての不動産が賃貸に適しているわけではありません。立地・建物状態・需要動向・所有者の管理能力などの条件が整わない状態で賃貸を強行すると、想定した賃料収入が得られなかったり、ローン返済が続いたりなど、赤字垂れ流しという事態に陥りかねません。「活用」とは最適な関わり方を選ぶこと不動産において重要なのは、「何かに使わなければならない」という義務感ではありません。売却・賃貸・自己使用――これらはすべて、正当な「活用」の選択肢です。どれが優れているかではなく、その不動産の特性・市場環境・所有者の状況を総合的に判断したうえで、最も合理的な選択肢を選ぶことが本質です。そして明確に言えることが一つあります。「放置」だけは、活用の選択肢にはなり得ません。相続不動産は、「持っているだけ」で価値が維持される時代ではありません。どう関わるかによって、その価値は大きく変わります。不安に感じる場合は、信頼できる専門家に相談しながら活用方法を検討する。これが資産価値の最大化への近道です。次回は「売りたいのに売れない不動産、どうすればいいのか?」をテーマに、山林・別荘地・耕作放棄地など、現実的に悩みの多いケースへの対処法を解説します。「活用したくてもできない不動産」とどう向き合うか――その現実と選択肢を整理していきます。 佐嘉田 英樹 さかた ひでき アテナ・パートナーズ株式会社 代表取締役。1991年に東京大学卒業後、富士銀行（現・みずほ銀行）入行、主に融資営業・マーケティング戦略企画に携わる。その後不動産・建設業界に身を転じ、建売分譲、賃貸アパート、介護福祉施設等の企画開発・売買などに従事し、2023年8月に独立。地主・不動産投資家・中小企業の不動産活用コンサルティングやプロジェクト・マネジメント、テナント企業の開業支援を行う。宅地建物取引士、不動産コンサルティングマスター、2級建築士、FP2級など幅広い専門知識を駆使し、総合的な視点からクライアントの課題解決にあたる。アテナ・パートナーズ株式会社：https://athena-ptr.co.jp/アテナ・パートナーズ株式会社は、お客様のニーズや目的を詳細にヒアリングして、物件や市場の調査を行った上で、所有不動産の有効活用、開発、建て替え、リノベーション・用途変更、売却、交換など、多角的・戦略的な企画提案・マネジメントを行う。企画計画から資金調達、テナント誘致、設計、工事、引き渡しまで一貫してプロジェクトをマネジメントすることで、独自のビジネスモデルを展開する。 この著者の記事一覧はこちら