中国政府が不動産で新政策、マンション購入者の負担とリスク低減―仏メディア

フランスメディアのRFIはこのほど、中国政府が打ち出した不動産関連の新政策を紹介する、他社記事を引用した「まとめ記事」を発表した。この新政策は、マンションを購入した消費者の保護と、不動産開発業者がより堅実なビジネスモデルを模索することを促す効果があると考えられる。また、マンション購入時のリスクが低減することから、市場の活性化を後押しする効果も期待できる。以下はRFIの記事の主要部分に、日本人読者向けの情報を追加することを含めて再構成した文章だ。中国の不動産開発会社は長年にわたり「分譲住宅の予約販売」に頼るビジネスモデルを採用してきた。すなわち、住宅の建設が終わっておらず引き渡し条件に達していない段階で販売を開始し、そのことで販売予定あるいは他のマンションの建設資金を調達してきた。一種の「高速自転車操業」と考えることができる。しかし2021年の不動産危機以降、このモデルは維持が困難になった。資金不足などにより工事が停まってしまい、すでに大金を払い込んだ購入者に物件を引き渡せない事例が続出した。当然ながら購入者は猛烈に抗議し、市場に対する信頼が大きく低下した。中国・国家金融監督管理総局や中国人民銀行が28日に出した通達は、関係業者に従来のビジネスモデルの抜本的変革を迫るものだった。マンション物件購入者が事前に払い込んだ頭金などは、そのマンション建設事業について主弁銀行（主幹事銀行）としてかかわる銀行が保管し、開発業者が流用することはできなくなった。またローンの定期的支払いも、物件が入居可能な状態になってから始まる。購入者は「払い込んだのに物件を受け取れない」という最悪の事態は想定せずに済むことになった。ある不動産アナリストは、新政策は「業界の信頼危機を修復しするものだ」と評した。新華社は28日、匿名の当局関係者の話として「予約販売と高い資金回転率を主な特徴とする古い住宅販売制度はもはや現在の情勢に適応していない」「このビジネスモデルの転換には分譲住宅販売制度を改革し、予約販売資金に対する監督管理を強化する必要がある」と紹介した。中国では、業界トップだった恒大を含む多くの不動産開発業者が、資金調達ルールの厳格化や住宅価格下落に遭遇したことで債務不履行に陥った。そのことで、完工前に工事が停止した不動産プロジェクトが今も存在する。新政策は、金融機関に大きな責任を求めるものだ。まず、不動産開発業者が進めるプロジェクトに関与するかどうかを自己責任をもって見極めることを求めた。仮に複数の金融機関がシンジケートを組んで関与するとしても、うち1行または1支店が主幹事銀行になることを義務付け、主幹事銀行にプロジェクト専用の口座を設けさせる。主幹事銀行は同口座の金銭を、他の用途に流用することを認めない。またこれらの通知は、住宅購入者の債務負担の軽減を図るために、個人住宅ローンの最長ローン期間を30年から40年に延長した。ただしこの決定に対しては一部の市民から、定年退職しても依然として債務の圧力を背負うことを意味するとの不満の声が上がった。中国当局によるマンション開発についての新政策については、流動性の状況が良好な大型不動産開発業者により有利に働く可能性があるとの指摘もある。なぜなら、流動性が良好ならばプロジェクト資金の回収圧力が比較的小さく、長期にわたる販売や資金回収に対応する能力もより高いからだ。逆に、新政策は中小不動産業者の経営圧力を増大させることを意味し、そのような企業は市場から退出するか、他の経営モデルの模索を余儀なくされる可能性がある。一方で、中国政府の証券関連の監督機関である中国証券監督管理委員会は、上場不動産企業の増資（追加資金調達）、合併、および再編を支援することで、不動産開発業者の資金調達を支援すると表明した。同委員会はまた、不動産業界のリスク解消に注力し、上場廃止規則を厳格に執行し、債券の債務不履行リスクに対応する仕組みや手段を拡充するとも表明した。中国では多くの大型開発業者が債務不履行に陥り、国の大部分の地域で住宅価格が下落している。中国国家統計局によると、中国での不動産投資は2026年上半期に前年同期比で18％減少し、新築住宅の着工数は23％以上減少し、新築住宅の販売額は14％近く低下した。あるメディアは、問題は中国で不動産危機が発生するかどうかではなく、それが体系的な金融危機へとエスカレートするかどうかだと論評した。中国では内需の3分の1近くが直接的または間接的に不動産に依存しており、さらに中国の家計の富の大部分が不動産に集中しているため、不動産危機が経済の「足かせ」であることはすでに自明の理とされている。（翻訳・編集/如月隼人）

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