「不動産の新たな価値を創造し、一人ひとりの豊かな暮らしと、活力ある社会を実現する」をミッションに掲げ、不動産の企画・開発・販売・管理を手掛ける株式会社トーシンパートナーズは、全国の30~50 代、年収 500 万円以上の働く男女 1,000 人を対象にした「ファイナンシャル・ウェルビーイング（経済的な安心・心のゆとり）に関する意識・実態調査」の第二弾を実施し、その結果を公開しました。これを受けて４月２１日には、ゲストに経済学者・経済評論家の門倉貴史氏をお迎えし、調査結果を報道陣に紹介するメディアラウンドテーブルをトーシンパートナーズ本社にて開催しました。
＜調査結果の詳細はこちらのプレスリリースをご確認ください＞
https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000041.000020365.html
調査結果をテーマにしたトークセッションには、株式会社トーシンパートナーズ 代表取締役社長の小笠原一義、取締役 営業本部 本部長の渡部和徳、そして経済学者・経済評論家の門倉貴史氏が登壇。今回の調査結果について門倉氏が講評し、小笠原、渡部が不動産投資企業の立場から意見を述べる形で進みました。
将来の経済的不安、その本質にある要因とは
調査結果によると、自分自身の将来に経済的不安を感じている人は、約 7 割にものぼります。その最大要因は、“見通しが立てられないこと”。「将来に必要な金額が分からない」という回答が29.2％となり、収入面の不安を上回る結果となりました。
この結果について、門倉氏は「変化が非常に激しく、不確実性が高まっているなかで将来の見通しを立てることが非常に難しくなってきている」と調査結果に共感。相次ぐ自然災害や地政学的な要因など突発的に発生する大きな世の中の動きを背景に、先行きの不透明感が高まっている点を指摘しました。その上で、生活者にとって身近な変化として「物価の動向」を挙げ、今後インフレが進行していくことで将来に必要なお金も大きく変わっていくと課題提起しました。「仮にいま1,000万円のお金が必要として準備したとしても、今後10年で物価が年2％上昇すると、10年後のお金の価値は800万円ほどに目減りしてしまう。加えて、物価上昇のスピードが賃金の増え方を上回る現状では、生活者の実質的な購買力はどんどん落ち込んでいるのが実情だ。今後、実質賃金がプラスに転じるかどうかが非常に重要だ」（門倉氏）。
こうした門倉氏の課題提起を受けて、渡部は「営業の現場でも、インフレを実感しているお客様は間違いなく増えてきている」とコメント。食料品や生活用品の値上げはもちろん、光熱費や通信費といった毎月かかる固定費も生活を圧迫しつつある実情や物価上昇が続くなかで購買力維持に不安を抱えている人が多いという実態を紹介しました。
その上で、「不動産投資による将来にわたる継続的な家賃収入は、インフレ局面における緩和策のひとつとも考えている。家賃収入による安定したキャッシュフローがこうした不安要素の軽減に繋がるのではないか」と語りました。
一方で、小笠原は潜在的な生活者の不安として「健康面での不安」を挙げます。「将来の見通しが立たない」という生活者の不安には枕詞があり、「この先も今まで通り働き続けて収入を得たとしても、将来の見通しが立たない」ということを意味しています。しかし、もしも健康面を理由に今後働けなくなったら、その時点から収入は得られません。そうした不安も生活者にとっては不確実性のひとつなのではないかというのが、小笠原の課題提起です。「私はいま5３歳だが、将来の不確実性のなかでも“自分の健康”が一番気になるところ。もちろん今は元気だが、今からその意識を高めて置かなければならない」（小笠原）。
「悲観シナリオ」を中心に、将来に備える第一歩となるものとは
調査結果では、「将来に必要な金額が分からない」支出項目について具体的に尋ねています。その結果、「老後資金」「医療・介護・教育」「物価・金利」「住まい」「税・社保」の5つが上位に挙がりました。門倉氏は、世の中の情報をリサーチすることでわかることもある一方で、最も不確実性の高い項目として「物価・金利」を挙げています。その上で、「楽観シナリオ、標準シナリオ、悲観シナリオと自分の中で将来のシナリオを想定しておき、物価上昇や住宅ローン金利などの変化について最も悪い状況＝悲観シナリオに備えていくことが重要」と指摘。最悪の状況でも生活していくことができる備え＝資産を作ることが不安の解消に繋がると提言します。
この点については、小笠原と渡部も共感。将来的な物価上昇、金利上昇に備えて安定した収入源をいかに早いうちから確保しておくかが、将来の不安解消にとって非常に重要である点を指摘しました。「不動産の賃料は（他の流動資産と比較して）安定しており、将来の見通しが立てやすい。資産の防衛力を強化するひとつの選択肢になるのではないか」（渡部）。
ではこうした状況を踏まえて、生活者は将来に備えてどこから動き出せばいいのでしょうか。
門倉氏は、「まず家計の支出をしっかりと把握して、そこから貯蓄や資産運用を考えていくことが不安解消に繋がるのではないか」と提言。なかでも、毎月一定の支出が発生する固定費について洗い出しを行い、整理していくことが重要だといいます。具体的には、家賃や住宅ローン、通信費、保険、サブスクリプションの利用料などで、通信費やサブスクリプションなどは明細までチェックして不要なオプションなどに支出がないか、解約できるものはないかをチェックすることをお勧めしています。
この点については渡部も同意見で、実際に不動産投資の営業活動のなかでお客様の固定費支出の見直しなどもお勧めしています。「特に生命保険については、住宅ローンの付帯として団体信用生命保険に加入することで、一般的な生命保険よりも割安に保障を得ることができます。不動産投資をきっかけに団体信用生命保険に切り替えるケースも多い。保険を切り替えることで生活が楽になった、今まで保険料を払いすぎていたという方も多くいらっしゃる」（渡部）。
将来の見通しが立たない人の4類型、最も課題が深刻なタイプは？
今回の調査では、回答者のアンケートをもとに将来の見通しが立たない背景について4つのタイプに分けています。その上で、最も多いタイプは「将来の視界不良タイプ」という結果となりました。
このタイプ別診断は、「現状の収支や将来の必要額が見えているか／いないか」「資産運用の算段がついているか／いないか」という2つの軸で4つのタイプにわかれています。門倉氏はそれぞれのタイプについて、特に家計分析ができておらず資産を増やす算段もついていない「家計の収支迷子タイプ」と現状分析はできているが資産運用の算段がついていない「疑心暗鬼タイプ」について、「（家計収支や資産運用を相談できる）信頼できるパートナーを見つけることが重要なのではないか」と指摘します。
一方で、渡部は不動産投資の営業活動で多くいらっしゃるお客様のタイプとして「先延ばしタイプ」を指摘。「将来に対する漠然とした不安はある。わかっているけれど、行動できないという人が圧倒的に多い」と語ります。その上で、「いずれ時間ができたら向き合おう」「子どもが独立したら考えよう」という発想で歳を重ねていってしまうと、将来に備える選択肢の幅が大きく狭まってしまう恐れがある点を指摘しました。「まずは毎月の収支を書き出したり、将来についての考えを書き出してみるなど、敷居を下げても取り組むことが重要だ」（渡部）。
また、小笠原はこの結果を受けて、「最終的には疑心暗鬼タイプに収束していくのではないか」と課題提起。つまり、家計収支の現状や将来の展望が見えても、資産を増やすためになにをしたらいいかわからないという層が増えていくのではないかという指摘です。これに対して門倉氏は、「昨今は金融商品や投資商品が増えてきているので、なにが自分自身に最も合っているのかを判断することができないのではないか。自分自身が金融リテラシーを高める努力も重要だが、身近に相談できる存在を見つけていくことも重要なのではないか」とコメント。
これを受けて小笠原は「様々な情報が溢れているなかで、勉強すればするほど何を信用すればよいかわからない、行動に移せないという結果になることも考えられる。不動産投資を提供する側の責任として、真摯に正しい情報を発信していく努力が重要だ」と語りました。そして渡部も、「疑心暗鬼タイプの人にこそ、不動産投資の価値を知ってほしい。不動産投資の本当の価値は日本にまだまだ浸透していないところで、私たちが手掛ける不動産投資ブランド『LENZ』を通じて不動産投資のリアルな側面も含めて伝えていければ」と続けました。
将来に不安なく生活できる「ファイナンシャル・ウェルビーイング」を実現するためには
今回の調査では、トーシンパートナーズが推進している「ファイナンシャル・ウェルビーイング」についても実態を調べています。ファイナンシャル・ウェルビーイングとは、現在そして未来にわたって自身の収支状況に不安がなく、そして将来の自身の経済面に安心感を持ち、人生を楽しむための選択ができる状態を指し、国も金融経済教育などを通じてファイナンシャル・ウェルビーイングを実現することを経済政策のひとつに掲げています。調査では、ファイナンシャル・ウェルビーイングの度合いが高い人ほど、漠然と将来に備えるのではなく、将来に必要なお金を見積もることで見通しを立て、その結果、判断しやすい状態をつくることが安心感の向上に繋がっていることが明らかになりました。
この結果について、門倉氏はファイナンシャル・ウェルビーイングが高い人について「将来のお金に不安がないだけではなく、今の消費生活にも満足されている。将来必要となる資金を確保するために無理に生活を切り詰めて、現在の生活を犠牲にするということがない」と指摘。そしてそれを可能にしている要因として、家計の現状分析をしっかりと行っている点、将来必要なお金をしっかりと見積もっている点、そしてその見積もりを踏まえて無理のないルールを決めて資産を増やす取り組みを行っている点を挙げます。「現状分析と見直しを行うと、将来の生活が楽しめるようになる。消費生活の満足度が上がることでモチベーションも向上し、収入の増加と生活の充実という好循環を生み出すことができる」（門倉氏）。
この結果を受けて、小笠原はファイナンシャル・ウェルビーイングが高い人について「自分の人生をどう送りたいかという解像度が高い人ほど、将来のことをしっかり考えているのではないか」と指摘。
物価高や低賃金といった現状に翻弄されるのではなく、日常生活に必要な資金、余暇や楽しみに活用する資金、そして将来への備えをバランスよく考えて実践できている人が、ファイナンシャル・ウェルビーイングが高い状態と言えるのではないかと提言しました。「様々な不安が頭をよぎると、美味しいものを美味しいと感じられなかったり、楽しいことも楽しめない。将来の解像度を上げることで、将来に向けた視野が広がり、より前向きに生活できるのではないか」（小笠原）。
また渡部は、「無理のない範囲で資産を増やす取り組み」のひとつとして、不動産投資の有用性を挙げています。「最近では“NISA貧乏”という言葉も聞かれるように、資産が（将来への投資に）偏りすぎてしまって本来あるべき生活が苦しくなっているというケースも現場では見受けられる。そうしたなかで、不動産投資は現在の生活水準を変えることなく取り組めるのが特徴。もちろん、長期運用を前提とするため時間は掛かるが、ファイナンシャル・ウェルビーイングとの親和性は非常に高いのではないか。日々の生活の安心、将来的な安定を支える手段として、不動産投資は有効な選択肢になりうる」と渡部。実際、不動産投資を長期運用することで将来的な資金の準備が進んでいることが将来の安心感につながり、仕事のモチベーションや日々の生活の充実に結びついているのだといいます。
「将来価値で選ぶ」ことが、ファイナンシャル・ウェルビーイングの実現に繋がる
最後に、調査では将来に向けた備えとして投資商品などをどのように選ぶかという点も質問しています。その結果、資産形成においては短期的なリターンの大きさよりも、価値維持や安定性、保有・管理のしやすさを重視する傾向がみられました。こうした生活者の意向は、トーシンパートナーズが掲げる「将来価値で選ぶ」という不動産投資に対する基本的な考え方とも重なる部分です。この「将来価値で選ぶ」という考え方について、門倉氏は「物価の動向に左右されず、安定した価値を維持できる資産を選んでいくこと」と解説。例えば現金の預貯金を資産として保有していた場合、物価のインフレが進行すると貨幣価値が下がるため、資産価値はそれだけで目減りしていってしまいます。しかし、不動産はそれ自体に価値が備わっているので、お金のように物価に連動して価値が増減するというリスクが少なく、インフレに非常に強い資産と言うことができるといいます。「建物の保守などをしっかり行っていけば、将来的に価値を高めていくことも可能ではないか。資産運用の選択肢のひとつとして、将来価値が期待できる不動産に投資するということは、ファイナンシャル・ウェルビーイングを高めるという観点からも望ましいのではないか」（門倉氏）。
こうした門倉氏の話を受けて、小笠原は「私たちが提唱する不動産投資は長期保有を前提としているので、20年、30年にわたって所有し続けたオーナー様が得られる利益の総量をしっかりと意識した運用サポート、アフターフォローを提供していかなければならない。そして、将来の安心のために不動産投資を始めたオーナー様が目的を忘れて、『このまま持ち続けて大丈夫か』『早期に売ったほうがいいのでは』と不安にならないように “不動産を持ち続ける安心感”を提供し続けなければならない。不動産投資ブランド『LENZ』を通じて、お客様との長期的なパートナーシップを途絶えることなく安定的に提供させていただくことを使命として、これからも事業を推進していきたい」とまとめました。
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